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本报记者 杨仕省 北京报道 特意下发《关于切实做好2011年城市住房用地[YongDi]管理和调控重点工作的通知》、部长徐绍史强调1000万套保障[BaoZhang]房土地供应计划定会在3月内编制完成、在新增建设用地[YongDi]年度计划中单列保障[BaoZhang]房用地[YongDi]、各地[GeDi]房地产用地[YongDi]供应计划将确保“三类住房”(保障[BaoZhang]性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房)用地[YongDi]不低于住房建设用地[YongDi]供应总量的70%、1000万套保障[BaoZhang]房用地[YongDi]定能做到应保尽保……为1000万套保障[BaoZhang]房的供地,而今国土资源部上下正忙于奔波。 为完成上述这些计划,国土资源部特地制定了一张供地执行日程明细表,并配以铁腕政策强化执行。然而房地产开发商方明理却认为,2010年保障[BaoZhang]房土地供应不尽人意,今年保障[BaoZhang]房建设却大跃进,如何平衡双轨制之下保障[BaoZhang]房的用地[YongDi]事关重要。 供地日程表 该日程表显示,国土资源部对地方政府的供地有3个时间段的明确要求:首先,最迟在今年3月下旬,各地[GeDi]市县住房用地[YongDi]供应计划要向社会公布;其次,在7月初,上半年住房用地[YongDi]计划落实情况要公之于众;最后,明年1月,全年住房用地[YongDi]计划的落实情况要向社会公布。 或许正是基于国土资源部的要求,济南市于3月24日便率先把今年的用地[YongDi]计划公布于众,其中保障[BaoZhang]房用地[YongDi]大幅增加。据该市供地计划称,2011年济南将有超过920公顷土地用于城镇住宅建设,其中保障[BaoZhang]房用地[YongDi]约为去年的4.5倍,而2010年,济南保障[BaoZhang]房用地[YongDi]只有3块,总面积为15.2公顷。 具体来说,包括经济适用房、公租房和廉租房在内,济南今年以划拨形式进入市场的土地,供应地块总数为12块,总面积大约68.75公顷,约占住宅用地[YongDi]供应总面积的7.5%。 有分析称,如按国土资源部要求的保障[BaoZhang]房容积率为2.5计,济南今年的保障[BaoZhang]房用地[YongDi],未来将建成170多万平方米保障[BaoZhang]房,是济南全年总成交面积的2/3左右,对平抑济南房价影响不小。 相对于济南的计划,其它省、市的国土资源厅倍感压力。四川省国土资源厅一位官员透露,国土资源部下放给各地[GeDi]国土资源厅的3个时间段政策,让各地[GeDi]实在太尴尬,要厘清供地的真实情况,需要一定的人力和时间。 不仅如此,国土资源部还要求各地[GeDi]国土资源厅在2011年分3个时间段安排任务并公之于众。具体是:最迟在4月上旬,各省将汇总用地[YongDi]计划连同责任人名单一并向全国公示;6月底前,各省级国土资源行政主管部门开展一次检查;12月底前,总结考核各地[GeDi]落实情况并追究责任。 “为了完成任务,各地[GeDi]国土资源厅毫无疑问就要马不停蹄地下乡去核实情况。”一位地产专家说。他还说,各地[GeDi]为了完成用地[YongDi]计划,就会忙着拆迁或者用动迁安置房来弥补巨大的空缺。 然而,各地[GeDi]国土资源厅各有各的应对之策。一位不愿具名的地方官员透露,目前个别地方的国土资源厅没有动作,原因是各地[GeDi]根本就不愿把土地拿出来建保障[BaoZhang]房,土地是地方的财神爷,所以多数地方都想从动迁安置房用地[YongDi]下手。 这位地方官员还说,上海市去年就用了大量动迁安置房来充数。 所谓“动迁安置房”,就是政府进行城市道路建设和其它公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰说,上海在当地的政策中已经明确动迁安置房土地纳入保障[BaoZhang]房土地范畴,并规定动迁安置房土地5年后可以进入市场,等同于普通商品房用地[YongDi]。 各地[GeDi]的对策 “看到国土资源部发布的信息后,我敢肯定全国各地[GeDi]都在修改供地计划,原因是国土部对公租房实施了两个供地方式。”某地已做好2011年供地计划的一位政府官员说。 一般来说,各地[GeDi]保障[BaoZhang]房供地计划都是上一年年底就初步安排好的,新的一年开年后再对外发布。 据悉,国土资源部对公租房实施的两种供地方式,一是划拨,二是定套型面积、竞地价、竞租金标准。对此,国土资源部副部长贠小苏分析,如容积率按1.5或者按照全国城市商品房建设平均的2.2进行计算,不论低一点还是高一点,1000万套保障[BaoZhang]性安居工程用地[YongDi]也就是3万公顷左右。 但贠小苏的话音一落,地方就开始着急了。河北省国土资源厅的一位官员说,他相信各地[GeDi]为保证当地的土地财政,一般都会将动迁安置房土地纳入保障[BaoZhang]房体系。 两个月前,国土资源部发布的数据显示,2010年全国30个省区市(不含西藏自治区和新疆生产建设兵团)的保障[BaoZhang]房用地[YongDi]供应量是2.47万公顷,创历史新高,然而公开的数据也显示,当年上述各地[GeDi]的保障[BaoZhang]房总供地量仅为年初计划的65.2%。 除了保障[BaoZhang]房用地[YongDi]供应,国土部还对商品房用地[YongDi]价格作出了指示:严防出现高价地,坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况,防范高价地现象向二三线城市转移。 为此,国土资源部的一位副部长最近重申了2010年12月的一个规定:对出让中出现溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块,督促市县按要求及时上报国土资源部,同时由省国土资源厅进行约谈,并视情况问责。 看起来,各地[GeDi]要做到这一点,难度不小。
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