北京市政府在全国涨声一片的情况下,首提房价控制目标“稳中有降”以来,楼市供需双方的心态均产生了明显的变化,使得成交持续低迷,部分楼盘开始打折降价,新盘上市也在调低价格预期,促使开盘均价出现了结构性的下降。二手房方面,则出现量降价滞的局面。不过,不论是新房还是二手房,均出现部分郊区项目降价的现象。 copyright dedecms 新房 dedecms.com 成交量比去年同期降63.9% copyright dedecms 据北京市交易管理网的数据统计显示,在发布调控目标后三周时间里,北京共成交3801套商品住宅、成交面积36.7万平米,相比调控目标发布前楼市成交量基本相当,其中成交套数微涨1.1%,成交面积下降了7.2%。而与去年同期相比,则有大幅下降,成交套数重挫63.9%,成交面积更下跌了70%。 本文来自织梦 亚豪机构副总经理高姗分析,北京发布的房价“稳中有降”的调控目标,这不仅给予了开发商明确的信号,同时也坚定了购房人的观望心态,使得近期成交量持续保持低位。在购房存在贬值可能性下,改善性购房客群因基本居住需求已经得到满足,可能会暂时搁置购房意愿,导致近期楼市购房主体更加趋向于刚性自住需求,这也是调控目标公布后,商品住宅成交的单套户型面积由105.1平米降至96.4平米的重要原因。自住需求因为受资金瓶颈制约,只能通过减小购房面积的方式实现住房要求,在自住需求占主体的市场环境下,单套成交面积因此缩减。 copyright dedecms 开盘均价环比降15.7% dedecms.com 楼市主流购房需求发生转变,在资金压力之下,开发商开始更多地推出符合刚性需求的产品,令近期开盘项目以位于五环以外的中低端楼盘为主。据亚豪机构统计显示,北京调控目标发布前,单价2.5万以上楼盘占据楼市供应主力,占到了总供应量的76%,整体开盘均价一举被拉高。而调控目标发布至今的三周时间里,共有10个项目开盘,其中半数项目的开盘价格低于2.5万元,累计供应2704套中低价位商品住宅,占总量的81.9%,开盘均价环比下降了15.7%。 织梦内容管理系统 对此,高姗分析,目前楼市成交清淡,想赢得购房人认同,就必须迎合当前的主流需求,因此近期开盘项目以面积适中、价格适中的中低端楼盘为主,同时,这些楼盘定价更加理性。以往每期开盘必涨、涨幅必超千元的现象有所减少,更多的项目开盘价格停涨,个别项目的开盘价开始松动,出现单价500-1000元的小幅回调。这些迹象表明坚挺的房价正在松动,降价楼盘在区域内将形成价格洼地,吸引购房需求向个别项目集中,不降价的项目,将很难再继续扛价。 内容来自dedecms 部分郊区项目价格松动 本文来自织梦 虽然少数中高端项目因为位置、品质等原因依然受到市场青睐,但是目前来看楼市整体签约量依然低迷,这也使得部分郊区项目价格开始松动。 copyright dedecms 比如位于通州的京洲世家,1月份售价为22000元/平米,目前起价14300/平米,均价16000/平米,降价幅度达到6000元/平米。同样是位于通州的月亮河御泉公馆,推10套特价房每平米降价3000元。位于昌平的润枫·欣尚,2月均价18000元/平米,目前均价16000元/平米。 copyright dedecms 北京中原统计目前在售的项目降价盘点:4月共有近百个楼盘有明显的折扣。根据实际情况来看,主要分为三类:一是:因为调控政策而出现明显降价的项目目前依然有限,主要项目集中在通州等少数区域。二是:常规折扣,这些项目的折扣主要为销售策略,长期推出,目前这类项目占到打折楼盘总数的9成。三:老项目后期,节省宣传费用,加快清盘速度,占到市场的5-10%。 织梦内容管理系统 二手房 dedecms.com 三类房源挂牌价先降 本文来自织梦 调控目标出台之后,对买卖双方的心理都产生很大影响,购房者购买高价房意愿降低,当下购房更倾向选择低价优质房源。而对业主来说,当前市场中房价下行的压力增加,高价房很难出手,迫使业主调低挂牌价吸引购买。目前看来,三类房源挂牌价先降。 本文来自织梦 首先,部分改善性业主调低挂牌价。当前市场中改善性业主出售房源的占比大约是40%左右。对于部分改善性业主来说,必须出售手中的房屋才能再购买1套,所以业主必须在购买前出售房屋。但是当前市场冷清,业主需要调低价格来出售。以朝阳区北苑家园为例,普通两居的价格大约是23000-24000元/㎡左右。该区域部分房源的价格大约下降了500元/㎡左右。 dedecms.com 其次,部分次优质房源调低价格。以东亚上北中心为例。房价为19000元/㎡-20000元/㎡。随着政策的深入执行,4月份房源挂牌价开始有所下降,单价大约下降了700元/㎡左右,下降幅度较明显。主要的降价房源是一些户型不太好,采光、朝向等没有优势的房屋,业主先前的挂牌价高出市场价,所以调低挂牌价。 织梦内容管理系统 第三,部分空置房源挂牌价下调。由于去年4月份之前大量兼顾型投资者进入市场购房,造成了市场中一部分房屋空置的情况。大约有30%左右的房源为空置房。而4月份空置房源占比大约上涨了3%。房源的增加体现出业主当前出售的积极性提高。由于受调控环境的影响,房价下行的压力增加。这类业主担心未来房价走低,因此希望在当前房价相对平稳时,将手中房屋出售。个别业主将挂牌价调低5万左右。 本文来自织梦 “链家地产”市场研究部首席分析师张月认为,受调控政策的影响,当前买卖双方的心态发生了变化,部分业主降价的意愿增加。但是从市场的成交来看,这类房源虽然降价,但是并未被市场快速消化,预计未来这类房源房价仍然存在探底空间。当前市场中大部分业主降价意愿低,房源挂牌价依然坚挺,随着调控政策的深入执行,若4月份单月成交量低于8000套,或将促使挂牌价全面下行。 内容来自dedecms 个人按揭空前吃紧 织梦好,好织梦 地产老总登门求银行按揭 dedecms.com “这个周末我见过几个银行行长,倒不是因为我们企业要贷款,主要关心的是我的客户按揭贷款迟迟放不下来。”一位北京房地产企业负责人向记者透露,“在信贷收缩之下,针对个人按揭贷款不是一般的紧,一个支行一个月个人按揭额估计不会过亿,这在之前不可想象。” dedecms.com 房产老总亲自登门拜见银行,这在之前是不可想象。一位地产业内人士表示,2009年,房地产市场行情比较好,为扩大自己的贷款业务量,很多银行找上门来,希望开发商能从他们银行办理按揭贷款。此外,开发公司为了维护好和银行的关系,也会指定按揭贷款银行,当时的放款速度很快。按揭贷款操作也就15天左右的时间,最慢也就1个月。 copyright dedecms 据媒体报道,为了尽快拿到购房人的按揭贷款,一些小的开发商为回笼资金只好花钱“排队”,在目前的背景下,他们不得不自愿支付银行这笔费用。 织梦内容管理系统 多家银行放缓个人按揭贷款 织梦内容管理系统 2010年以来十次上调存款准备金率,大型银行存款准备金率已达20.5%的历史高位。银监会此前表示,正在起草指导商业银行实施新监管框架的相关标准,并要求商业银行拨贷比在2013年达到2.5%。有迹象显示,银监会还将采用“日均存贷比”这一指标来监测银行流动性管理能力。 copyright dedecms 此外,国家对房地产市场的调控也是重要原因。有专家表示,随着房地产等调控措施日趋严格,银行出于风险考虑,对于房贷的发放将会更加谨慎,审核时间自然有所延长。 织梦好,好织梦 记者近日从北京多家商业银行了解到,目前已经暂停个人房贷业务申请,某商业银行支行工作人员向记者表示,“现在按揭额度非常吃紧,排队办理的购房者很多,现在排队已经遥遥无期。” 织梦好,好织梦 中国银行董事长肖钢19日表示,目前该行个人房贷大约在9200亿元。由于信贷规模受控,中行今年将适度收紧房地产个人按揭贷款,但不会停止发放个人房贷。 织梦内容管理系统 中国人民大学金融教授赵锡军认为,在这种情况下,一些存贷比比较高的银行,不得不控制贷款发放的规模和数量。“在目前资金紧张的情况下,银行会更加注重综合收益率,可能会先”尽着“收益率高的项目放款,因此会出现延迟个人房贷放款的情况。” 织梦好,好织梦 |