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限购令铁幕裂开了一条缝。 4月26日，海南海口市传出取消楼市限购的消息，引发全国关注。恰逢国务院房地产调控督察组刚刚结束调研之际，海口市有关部门立即做出澄清：取消限购系误读。 本文来自织梦 但传言并非空穴来风。海口市有关政府部门确实表示，考虑对限购进行微调，旅游地产或不被纳入限购范围。知情人士并告诉记者，海口已经拟定了开放岛外人士购房的实施细则，并上报国务院。 copyright dedecms 有业内人士指出，在持续的限购政策之下，海口楼市70%的岛外需求被抑制了，高端旅游地产尤其受到影响。海口市政府希望限购可以打开一条缝，以发展国际旅游岛计划的设想。 织梦好，好织梦 一手发展旅游岛，一手执行楼市调控，海口地方政府在两者间究竟如何权衡？ 本文来自织梦 限购微调 dedecms.com “充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则。”4月20日，海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上的讲话，引起轩然大波。 copyright dedecms 26日，上述讲话一经报道，“海口叫停限购令”、“楼市降入冰点”等传言纷至沓来。当日下午，海口市住房和城乡建设局有关负责人对记者澄清，“我们也看到了这方面的报道，这个传闻不属实，海口市从来没有提出不限购”。 本文来自织梦 海口住建局市场管理处处长戴开权接受记者采访时称，之所以会出现这样的误读，主要是源于对于“限价不限购”的错误理解。他说，“限价不限购”要分开来看，“限价”主要是指海口日前公布的房价控制目标，要把海口的房价控制在一定范围之内；“不限购”则是指海口或将对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理，将其不列入限购的范围。 copyright dedecms “我们执行‘限购令’的做法不会改变，但或将对目前的‘限购令’进行微调，不搞‘一刀切’。”戴开权说，这个现在也只是构想或计划，并没有付诸实施。 dedecms.com 前述住建局负责人也指出，房地产调控政策出台，对海口市房地产业产品结构调整来说，是一个重大契机。海口作为国际旅游岛中心城市，要做到既确保本地居民的基本住房需要，又满足岛外人士旅游度假需求。因此，海口市会积极调整房地产产品结构，引导发展高端的旅游房地产。 本文来自织梦 本网记者从海口市住建局了解到，海口市将对在建的没有明确分类的房地产项目，细分为住宅类和旅游类房地产。对住宅类项目严格执行国家房地产调控政策。而对旅游类房地产项目，规范市场，加强监管，大力发展符合国际旅游岛建设要求的避寒、疗养、养老、休闲、度假居住型房地产。 织梦好，好织梦 北京大学房地产研究所所长陈国强指出，旅游房地产的概念可大可小，以岛外眼光视之，放之海南而皆准。换言之，海南房地产约等于旅游房地产，皆“不列入限购的范围”。所以对限购令进行调整云云，还需拭目以待。 copyright dedecms 微调背后的苦恼 本文来自织梦 海口业内人士指出，海口此次限购微调背后的推力，是海南省房地产业受限购影响巨大。 本文来自织梦 记者从海口市住建局拿到的数据显示，海口市第一季度商品住房成交量和面积同比下降38.63%和19.1%。 织梦内容管理系统 另据国家统计局公布的数据，海口市住房价格指数同比涨幅下降17.4个百分点，环比涨幅下降0.4个百分点，在全国70个大中城市中，分别列为50位和53位。 内容来自dedecms 成交量和房价指数双双下滑的背后，是楼市调控下海口市“土地财政”数字的尴尬。 内容来自dedecms 海口市地税局的数据显示，今年一季度，海口市土地使用税、城市维护建设税、土地增值税收入同比下降。3月份，建筑业营业税收入4425万元，同比下降33%；房地产业营业税收入5937万元，同比下降67.9%；一季度土地增值税收入14090万元，同比下降32.9%。 内容来自dedecms 而在过去的5年，土地出让金、房产营业税、土地增值税等房地产业的相关收入，是海口财政主要的来源。 织梦好，好织梦 事实上，房地产在整个海南省都居于支柱地位。房地产业相关税收收入占地税总额的40%以上，2010年房地产业税收是2005年的7.8倍。 dedecms.com 仅2010一年，海南省房地产开发投资实际完成467.87亿元，实现税收104亿元。同期，海南省地方财政一般预算收入为271亿元，土地财政占比接近40%。 织梦好，好织梦 对于土地财政的巨大贡献，“岛外人士”功不可没。以海口市为例，房地产总量的70%左右销往岛外，房地产市场“外向型”特征显著。 dedecms.com 但不可否认，发展旅游地产拉升了海口房价。 织梦好，好织梦 海口房地产价格虽在全大中城市中处于中下水平，但对于普通工薪阶层来说，买房仍遥不可及。一位海口市的出租车司机对记者说，现在房价这么高，像他们这样的本地人一辈子都很难买到一套房。 copyright dedecms 海口市2011年度新建住房价格控制目标是：新建住房价格涨幅要低于全市城镇居民人均可支配收入增长10%的水平。2010年该市新建商品住房均价为8877元。按增幅10%测算，2011年新建商品住房均价约为9760元，与去年全国70个大中城市商品住房销售均价涨幅13.67%基本持平。 内容来自dedecms 可以说，海口市本地居民中的很多人，还没包括进购房者总量的另外30%里面。 内容来自dedecms 上述海口市住建局官员对此表示，海口市首先要切实解决好本地居民的基本住房需求和改善型住房需求。2010年已开工建设保障性住房17691套，今年还将新开工建设8714套，“十二五”规划期间，海口市将建设保障性住房5.2万套。在目前新开工的住房项目中，保障性住房和普通商品住房占比达到70%。 本文来自织梦 “获批可能性不大” 织梦内容管理系统 从海口的样本来看，声势浩大的房地产调控之下，限购令一刀切的负面效果显现。 dedecms.com 海南乾坤湖策划总监李君分析，海南的房地产市场与全国相比，有着自身的特殊性，而发展旅游地产也是国务院对于海南国际旅游岛发展的要求之一。如果海口对“限购令”进行微调，和其基本原则并不冲突。 织梦好，好织梦 “岛外需求的旅游、度假、养生等产品，应不同于针对本地居民需要的普通住宅产品，应该有不同的管理办法。”限购令出台不久，海南省官方就有不同的声音。 copyright dedecms 对于海南来讲，今年是“国际旅游岛建设的关键期、经济社会蓄势发展的上升期、创新和转型的攻坚期”；同时，海南省也是要执行房地产调控新政如限购、房价控制目标的热点省份之一，房市调控大刀阔斧及国家规划大力推行背景下，中央与地方之间各怀心思。 织梦内容管理系统 一位接近海南省政府的知情人士对本网记者说，国际旅游岛是国务院出台的规划，限购令也是国务院出台的，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中提到，稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。 copyright dedecms 但当前的市场状况从某种程度上讲，“限购令已影响了国际旅游岛的建设”，海南省是希望国务院在这方面“开个口子”。 织梦内容管理系统 这个口子，按海口市的想法，就是放开对旅游类房地产的调控和限购。 织梦好，好织梦 上述人士还透露，海口市放开岛外人士购房的相关实施细则早先已拟定，目前已提交国务院。 本文来自织梦 学者中则有两种声音，一种是赞成放开旅游地产。北京大学房地产金融研究中心主任冯科认为，现在国家把海南提升到国际旅游岛的位置，取消限购符合海口市打造旅游城市的规划。 dedecms.com 海口市某官员表示，通过两个月的运作，海口楼市调控取得初步成效，在一定程度上抑制了投资需求，也防止了投机炒房行为。接下来可以考虑不再“一刀切”。 织梦内容管理系统 另外一种声音是，海南包括海口楼市泡沫化已很严重，需要对投资投机需求进行限制。 内容来自dedecms 国土资源部系统一位专家向本网记者指出，海南、海口房价在过去3年翻了好几倍，有泡沫化倾向。目前限购等措施效果刚刚显现，楼市正处于胶着期。而各地出台的限购令有很多漏洞可钻，其效果面临很多变数，如机构、公司买房不受限购限制；有些地方房管部门表面上支持限购，实际可以不严格执行限购规定，缺少监管问责措施。 织梦好，好织梦 在此背景下，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，“海口若真的取消限购令不符合调控遏制房价快速上涨及抑制投资投机需求，获批的可能性也不大。” 内容来自dedecms |
