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天气渐入阳春三月，而楼市则正渐入寒冬。经历多轮调控洗礼，开发商心里很清楚，要安全过冬，资金安全是第一位的。 中国房产信息集团研究中心最新一项不完全统计显示，据已公开信息，2011年至今部分地产[DiChan]企业[QiYe]融资[RongZi]活动涉及的融资[RongZi]总额接近500亿元。 随着上市房企年报陆续披露，负债率普遍高企的现状也浮出水面。不过有分析人士指出，即使是如保利地产[DiChan]净负债率达到了88.5%，其负债结构也是以长期负债为主，短期内财务风险依然完全可控。 在这“相对乐观论”之外，一位正为一笔信托融资[RongZi]发愁的开发商财务负责人告诉记者，无近忧有远虑，上述500亿元融资[RongZi]绝大部分是计划层面，最终能否实现，有太多未知。同时，建议开发商尽快下调今年业绩目标[MuBiao]的声音已开始响起。 相对乐观论 国家统计局3月11日公布的数据显示，1至2月份，全国房地产[DiChan]开发投资、住宅销售[XiaoShou]面积继续大幅增长。同期房屋施工面积、新开工面积、竣工面积均全线上涨。但它很可能又是一次统计数据给市场[ShiChang]传递的乐观却错误的信号。或许，其他的指标，才能真正看到市场[ShiChang]的残酷现实。 据搜房网统计，2月份全国土地成交建筑面积环比下降54%。万科2月新增项目仅为3个，权益建筑面积22.9万平米，公司应承担地价款8.5亿元，环比分别下降92%和87%。保利地产[DiChan]、金地集团等公司也纷纷放缓购地。从本报了解到的开发商意向看，将有更多公司加入这个行列。 某种程度上，放缓购地无疑是销售[XiaoShou]层面大幅降温带来的“条件反射”。佑威及楼市专评网的数据显示，上周上海全市商品住宅成交面积仅为6.30万平方米，连续第六周成交面积低于10万平方米。 上述变化，最终指向房企的资金安全。不过，中房信分析师杨晨青认为，从已公布的部分房企的年报来看，如万科、保利、华侨城这样的典型企业[QiYe]资产负债率均已在70%以上，而从整个行业来看，资产债率指标较去年同期普遍有所增长也是不争的事实，但现在就过分强调房企资金压力，为时尚早。 房企现金储备普遍充足，短期内不存在偿债压力。就CRIC企业[QiYe]研发中心所接触的房企群体来看，相当一部分企业[QiYe]其实从去年开始就已提前储备“冬粮”。房企最新出炉的年报还透露另一个信号：房企可结转收入普遍较多，可保证2011年度销售[XiaoShou]指标的完成。 譬如，万科可结转收入为744.05亿元， 覆盖其2011年1400亿目标[MuBiao]销售[XiaoShou]收入的近53%，而保利可结转收入为515.44亿元，虽然暂未公布2011年的销售[XiaoShou]目标[MuBiao]，但这部分收入占到其去年一整年销售[XiaoShou]额662亿元的77.8%。有了去年大量结转收入的垫底，相当一部分企业[QiYe]完成今年年度销售[XiaoShou]任务的压力并不大。 在外界惊呼资金危机来临的时候，开发商已进行了多手准备。这也正是大部分房地产[DiChan]企业[QiYe]在当前这个时点上依然保持着观望态度的重要因素。问题是，乐观能有多久？ 建议下调业绩目标[MuBiao] 据中房信的统计，今年前2个月，地产[DiChan]企业[QiYe]融资[RongZi]活动涉及的融资[RongZi]总额最高已突破400亿元。而加上3月份以来陆续出炉的新的融资[RongZi]计划，今年至今的房企计划融资[RongZi]额接近500亿元。 但500亿元并不能让人高枕无忧。仅就前19家披露年报的房地产[DiChan]上市公司统计，2010年度经营活动产生的现金流净额总计-333.909亿元，其中有13家房企的现金流为负值。在2010年创出历史最好业绩的保利地产[DiChan]，当年年底的现金流净额赤字却达到-223.7亿元。 更何况，这500亿元还只是计划中的融资[RongZi]，实际执行结果可能要打一个很大的折扣。 最新数据显示，2009年以来，两市共有59家房地产[DiChan]企业[QiYe]公布了增发预案。截至目前，26家房企的增发预案已停止实施，28家企业[QiYe]仍在苦苦等待，其中包括保利地产[DiChan]、泛海建设、金地集团等大型房企。 不管是为了继续生存下去以及提高抗市场[ShiChang]波动的能力，还是为了乘机扩张，融资[RongZi]圈钱俨然已是大变局时代的最大关键。 融资[RongZi]层面的不遗余力，最终是为业绩服务。眼下的问题是，公布2011年销售[XiaoShou]目标[MuBiao]的企业[QiYe]中，有相当一部分时间结点是在1月底“国八条”出台前，而在限购令全面升级以及房产税正式落地之后，市场[ShiChang]的变化显然超出了房企制定销售[XiaoShou]目标[MuBiao]时的想象，调整业绩计划已经不容回避。 杨晨青指出，今年的市场[ShiChang]走势，3、4、5月份将是关键时期，一方面市场[ShiChang]需求方对政策调控的认可度高低将有分晓，另一方面从地方政府层面上来看，其实际执行面能否彻底也将有定论，此后市场[ShiChang]走势将会逐渐明朗。“如果这个时期的市场[ShiChang]表现不理想，企业[QiYe]有必要适时调整，包括适时回调价格以促进销售[XiaoShou]，确保现金回流及资金链的安全；调整年度供应计划和年度销售[XiaoShou]目标[MuBiao]等。”
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