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北京落实国务院房地产调控15条细则出台后，造就了房地产市场的另一番繁荣景象。 3月8日下午，北京望京某商住[ShangZhu]楼项目[XiangMu]售楼处，坐满了前来看房的人。“以前，从周五的时候，售楼处的人才会多起来，没想到新政给项目[XiangMu]带来了意外的利好。”一位工作人员告诉本报记者。 从下午两点到晚上八点，她一直在忙碌。有著名艺人也来到售楼处看房，但因为接待客人，她无暇去签名。与之形成鲜明对比的是，望京地区一些住宅项目[XiangMu]再限购令颁布后，门可罗雀，有的项目[XiangMu]甚至一单未成交。 同样的故事发生在北京其他商住[ShangZhu]项目[XiangMu]。但全国两会即将结束时，这些商住[ShangZhu]项目[XiangMu]便受到了主管部门的警告。记者与一位商住[ShangZhu]项目[XiangMu]负责人多次套话才得知，北京市住建委因商住[ShangZhu]楼的销售火爆、涨价，尤其是许多项目[XiangMu]过分宣传不受限购影响，已于上周对首批20个项目[XiangMu]进行了约谈。 “疯狂”的商住[ShangZhu]楼 一个星期以前，商住[ShangZhu]项目[XiangMu]还十分高调。 根据新政，被限购的是住宅，而商住[ShangZhu]项目[XiangMu]由于土地性质多为商业用地或者综合用地，并不在限购之列。不仅本地人有资格购买多套，非京籍人士购买也不受限制。限购新政出台的第一天，本报记者就已经以普通购房者身份接到了某商住[ShangZhu]项目[XiangMu]的宣传电话。售楼员向记者分析了商住[ShangZhu]项目[XiangMu]的种种利好后表示，如不尽快购买，她担心项目[XiangMu]下周会上调价格。 随后，该项目[XiangMu]果然将价格上调了2000元/平方米。只有50年产权的该项目[XiangMu]，售价已与周边70年产权的住宅基本持平。在房地产圈广为流传的销售奇迹是，该项目[XiangMu]有两层楼被投资客整层购买。不过，3月15日，被约访后的该项目[XiangMu]负责人很谨慎地向记者解释称，“那只是意向购买。”他还透露，近期有不少买家购买了多套。 记者近日走访马甸桥某商住[ShangZhu]公寓时，几个销售员围坐一起闲聊。其中一位戏谑地表示，以前项目[XiangMu]打了很多广告都卖不出去一套，现在一个广告没打，一天卖了10套。 亚豪机构统计数据显示，“京15条”颁布两周以来，北京市商住[ShangZhu]楼房源累计成交532套，占总成交量的32.76%，这在以前无法想象。一直游离在调控边缘的商改住产品，走出了单边上扬的独立行情。 不仅成交量放大，许多项目[XiangMu]还借机涨价。 亚豪机构统计数据显示，“京15条”颁布两周以来，北京共有29个商住[ShangZhu]楼项目[XiangMu]有成交记录，整体成交均价为23806元/平方米，环比1月涨幅为4.91%。其中1/4的项目[XiangMu]均价涨幅超过5%。据中原地产一项调查显示，北京超10个商住[ShangZhu]项目[XiangMu]价格上涨，最高单价暴涨6500元。 北京京西某项目[XiangMu]的涨价行为，引发了某业主的不满。年前该项目[XiangMu]即将推出的LOFT，接受排号时售楼员称春节前一定开盘，价格约2.2万-2.5万元/平方米。“新国八条”出台后，售楼处主动联系购房人，开盘延至节后第一周。春节后，该LOFT的开盘时间未定，而价格却一路上涨，目前预计为2.8万-3.1万元/平方米。每平米上涨6000元。 风向已变 游离在“限购”之外的商住[ShangZhu]楼，很快就受到了主管部门的“关照”。 “要我们低调，不准再宣传自己销售多么火爆等等。”一位被约谈的项目[XiangMu]负责人之一颇为担心地说。这些商住[ShangZhu]项目[XiangMu]还被要求：对外不能宣传不受限购影响，不能与现行政策冲突；现场要将水电配套等情况予以公示，要明确告知购房者说户口不能迁入。 建委约访之后，他们担心，如果不遵守建委的非书面规定，政府会出台更严厉的措施，所以，他们现在对外一律表示，自己销售一般。有些项目[XiangMu]从宣传时就避开“商住[ShangZhu]”字眼，以可以注册的小型SOHO办公室为卖点。 这一局面似乎早已经被预料到。SOHO中国董事长潘石屹早前在接受本报记者采访时表示，商住[ShangZhu]楼本身就属于打政策擦边球，破坏城市规划的项目[XiangMu]。针对这些打擦边球的项目[XiangMu]，政府应该会出台相关措施治理。 从供给源头，政府已出台相关措施。“现在已经不批准建4.5米以上层高的项目[XiangMu]了。”某国企高层告诉本报记者。此外，从去年开始，北京市已陆续出台政策，以酒店立项的项目[XiangMu]禁止散售，建成非住宅禁止擅自分割，政策意味着对“商改住”项目[XiangMu]从严管理。对商业项目[XiangMu]，政府的态度是更鼓励自持。目前北京几大商业项目[XiangMu]，如中服地块、大望京地块等，在出让环节就要求开发商自持。 商住[ShangZhu]楼存价值缺陷？ 不少机构近日还指出了商住[ShangZhu]楼的价值陷阱。例如，21世纪不动产集团市场总监林蕾称，商住[ShangZhu]楼一般是40-50年产权，水电气均为工业价格，后期使用成本较高。无论是自住还是出租，这类公寓的后期使用成本加到总房价后，几乎与住宅总成本相近。也有少数开发商口头承诺引入民用水电，但拒绝写入合同里。 林蕾提醒，投资者对商业地产的经营性要素，应该有全面、清晰的分析，存在任何一个方面的硬伤都值得警惕。九九房搜索统计了2009-2010年在售的北京50个商住[ShangZhu]项目[XiangMu]，总体来看，投资商住[ShangZhu]项目[XiangMu]的风险相对较高。 北京五环以外区域商住[ShangZhu]、住宅同步升值，但有价无市，转手困难。据亚豪机构统计显示，2009年-2010年两年，五环以外共有24个商住[ShangZhu]项目[XiangMu]开盘，累计供应11415套商住[ShangZhu]房，其中90%是户型面积在五六十平米的小户型，有11个项目[XiangMu]推出了LOFT产品，它们与同期销售的住宅价格差距不大。但五环以外商住[ShangZhu]项目[XiangMu]面临的最大问题是转让难，远郊区域二手房的购房主体是以都市年轻白领为主的中等收入群体，他们对价格的敏感度较高，二手商住[ShangZhu]房尽管挂牌价格与住宅接近，但需要缴纳的税费却高出不少。远郊二手商住[ShangZhu]房处于有价无市的尴尬境地。 五环以内的商住[ShangZhu]楼也面临着不同的挑战。部分商住[ShangZhu]项目[XiangMu]是开发商把原来住宅项目[XiangMu]的后期配套的商业公建部分改建为住宅出售，这些项目[XiangMu]的升值受到了极大制约，价格涨幅远低于同期住宅项目[XiangMu]。
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