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业内有人认为，从目前市场及政策变化来看，股市[GuShi]相比楼市[LouShi]，对于投资[TouZi]者来说更不靠谱，楼市[LouShi]依然是最好的投资[TouZi]渠道，住宅的调控[DiaoKong]收紧可能给商业地产带来机会。 春节长假后首个工作日，人民币再次升息，楼市[LouShi]面临空前挑战。经测算，经过几次加息及取消优惠利率，目前首套房20年期百万元贷款利息接近翻倍。随着银根持续收紧，此前一系列政策效应叠加且逐渐显现，楼市[LouShi]压力前所未有。 目前楼市[LouShi]压力前所未有 从最新统计数据来看，刚刚过去的1月份，北京[BeiJing]期房住宅成交量为9557套，现房住宅成交量为1987套，环比12月出现了明显的下调，观望情绪显现，而成交价格则继续维持上涨趋势。 来自北京[BeiJing]房地产交易管理网的数据显示，1月北京[BeiJing]期房住宅成交环比跌-30.1%，现房住宅环比跌-5.2%，商品住宅环比跌幅为-26.8%，尽管成交量大跌，但交易价格继续攀升，全市商品房均价达到21850元/平方米，环比涨2.8%。 春节七天长假期间，北京[BeiJing]二手房网签仅41套，因其间各过户大厅及大部分中介机构处于休息状态，再加上国八条的影响，市场相比之前明显出现萧条。不过相关调查显示，仍有三成以上接受调查者购房意愿较强。 “从大年初四到初六，买房的人比去年少了不少，但是看房的人都是着急买的，大部分都是怕以后不能再买了，而房主也都不愿意降价。”北京[BeiJing]中原万象新天分行的业务员小王如是介绍。 据搜房网数据监控中心统计，春节期间，上海市商品住宅成交仅23套，总计成交面积2337平方米，延续了2010年的低成交态势，比2009年春节期间的1.6万平方米大幅萎缩85%，成交均价则再次回落至2万以下，报于19156元/平方米。 房产税一波未平，央行再度加息。根据北京[BeiJing]中原提供的数据，加息后，百万元贷款月供增加117元。与去年4月调控[DiaoKong]前相比，目前无论首套房还是第二套房，20年期百万元贷款利息总支出均已超过80万元，相比加息及调控[DiaoKong]前增加30多万元，接近翻倍。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，管理层明显吸取了2010年政策被动出台，市场大起大落的教训，赶在2011年年初集中出台一系列措施，意在表明态度，把握调控[DiaoKong]市场的主动权，为整个2011年的楼市[LouShi]定调。 胡景晖说，加息一方面增加按揭购房的利息负担，抑制需求，另一方面增加开发商开发贷款的资金成本，促其快建快销，有助于增加供应，平抑房价。他认为，虽然0.25个百分点的幅度不大，但是和节前的“新国八条”和“房产税试点”相叠加，2011年房地产调控[DiaoKong]的频率和力度是空前的，足以令2011年的楼市[LouShi]趋向理性和平稳。 另有专家认为，虽然前几次加息的直接影响都不明显，但是逐渐将出现叠加效应，特别是贷款优惠利率的取消，第三轮调控[DiaoKong]更加严厉打击投资[TouZi]需求，楼市[LouShi]面临的压力前所未有。 炒楼资金转向股市[GuShi]存疑 有机构预计，2011年北京[BeiJing]楼市[LouShi]成交量可能下调两到三成。从中长期看，在第三轮调控[DiaoKong]的作用下，北京[BeiJing]等大城市房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，60%以上的购房者呈明显的观望态度，北京[BeiJing]等城市很可能出现去年4月以后的萧条现象。不过，因目前货币供应量依然比较高，此轮调控[DiaoKong]对价格的实际抑制作用依然要看政策的落实及持续力度。 根据北京[BeiJing]中原对升级版限购政策的分析，北京[BeiJing]节后将公布第三轮调控[DiaoKong]细则，超百万家庭不得新购住房。面对“史上最严厉调控[DiaoKong]”，炒楼资金何去何从？有观点认为，这些资金可能转向投资[TouZi]股市[GuShi]和商业地产。有人则认为，从目前市场及政策变化来看，股市[GuShi]相比楼市[LouShi]，对于投资[TouZi]者来说更不靠谱，楼市[LouShi]依然是最好的投资[TouZi]渠道，住宅的调控[DiaoKong]收紧可能给商业地产带来机会。 胡景晖认为，虽然对大多数个人投资[TouZi]者而言，投资[TouZi]渠道狭窄，房地产和股票仍然是他们的主要选择，但这并不意味着严控楼市[LouShi]会导致大量资金迅速转入股市[GuShi]。究其原因，胡景晖表示： 首先，许多人投资[TouZi]楼市[LouShi]是为了抵御通货膨胀，防止资产缩水，他们对风险的规避是很审慎的，而目前国内股市[GuShi]的剧烈震荡是他们很难承受的。 其次，2010年中国A股市[GuShi]场的表现，仅仅好于西班牙，在全球主要资本市场上仅排倒数第二，很难吸引楼市[LouShi]资金大量涌入。 第三，虽然提高了二套房首付比例，增大了营业税全额征收范围，开始了“房产税试点”，但是，如果把房产投资[TouZi]和持有作为一种中长期的稳健型投资[TouZi]行为来看，考虑到中长期房价的上涨趋势和日益可观的租金收益，许多投资[TouZi]者还是愿意中长期持有房产，而不会急着降价套现转战股市[GuShi]。 从全球范围与外部环境来看，仲量联行2月9日公布的研究报告显示，2010年全球房地产直接投资[TouZi]额飙升50%，达3160亿美元，金融危机后全球三个主要地区的房地产投资[TouZi]活动有明显复苏迹象。 仲量联行预计，房地产投资[TouZi]将继续活跃，2011年全球投资[TouZi]总额有望较2010年增长20%-25%，不断变化的中国房地产投资[TouZi]市场仍被视为“世界上最具吸引力”的市场。
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