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方庄今年25岁了。
25年前，这里还是负责供应宣武崇文等“城里人”新鲜蔬菜的菜地。随着栋栋楼房拔地而起，方庄云集部委工作人员、社会名流等，一度成为北京的“富人区”。“物业”这个新鲜词儿也出现了。
作为全国第一批商品房小区，方庄见证了我国居民迈出福利房门、走进商品房并不断提高居住品质的历史。
选择方庄，因为离天安门近
北京需要一个与首都形象相配的高层次住宅小区，提升首都乃至国家的形象，同时解决中央和国家机关干部的住房问题。方庄最终入选。
上世纪80年代初，中央和国家机关干部的住房非常紧缺，北京也缺少一个能够体现首都地位的大型住宅区。首都北京，迫切需要一个高层次的住宅小区与之相配，履行服务国家机关的功能，提升我国在国际社会的地位和形象。
“就因为距天安门最近，方庄最终中选。”原市规划委员会主任赵知敬透露，当时，马路西侧的刘家窑已有项目在建设，而路东全是农田，是全市最完整的一块可供开发的住宅用地。这块农田，就是日后的方庄。
1984年8月23日，按照国务院对全市建设总体规划的批复，为破解居民住房难题，市领导决定以丰台区南苑乡蒲黄榆大队方庄为中心，统建一个规模最大、现代化设施标准最高的城市住宅区。
定址方庄之后，建设一个什么样的方庄，就被摆在了北京市领导的面前。
北京市政府专门成立了由张百发副市长任组长的3人领导小组，组织在京顶尖建筑专家，参与方庄住宅区规划设计大奖赛。半年后，专家们从众多的设计方案中评出了3个一等奖，5个二等奖，这些获奖作品出自市建筑设计研究院、清华大学等7家设计单位。组织60多名专家、学者召开了3次建筑创新论证会，使方庄地区的建筑设计、环境绿化、市政工程设施都成为北京市乃至全国社区建设的样板。
最终的设计，博采了各家获奖作品的精华，并融合了伦敦哈罗新镇、巴黎德方丝等国外代表性住宅的优点。“当然，这些建筑特色对方庄来说，是借鉴，是超越，而不是照搬，所以方庄的起点就超越了国际一流水准。”中国建筑设计大师、原北京市建筑设计研究院院长熊明透露。
凝聚着各位建筑大师心血的方庄，呈现在世人面前：它以“十”字路为界，以“古城群星”为点，打造“芳古园”“芳群园”“芳城园”“芳星园”4个花园式小区；连接4个园的是一条30米宽的环路，环路的4个角又有呈放射状的支路和环路，它们把4个园分为13个组团。
住宅区建筑高层塔式与底层住宅相结合、高层楼和多层板楼互搭配，打破了大多建筑“火柴盒”“豆腐块”形象。
巴勒斯坦原领导人阿拉法特曾经参观方庄，逛了一圈后，他兴奋地对陪同人员说：“我们建国后，一定要建造像中国这样模式的社区。”
一边开发一边做配套
42亿的总投资，北京市政府咬牙拨出了1亿元。配套建设与房产的开发同步。
方庄住宅区建设总投资需要42亿元，筹措这笔钱的困难，对方庄的建设方、原北京市第一城市建设开发公司经理刘宝岭说，至今记忆犹新。为了解决这个难题，北京市领导和财政部门多次研究，最后，从国务院到北京市还是下决心，在财政紧张的情况下，由北京市政府拨款1亿元给方庄。“这给了方庄建设者们莫大的精神支持。”
一般情况下，房产开发时配套建设往往滞后，但方庄的情况却并非如此。刘宝岭回忆，由于方庄早期开发定的基调就是要建北京最好的小区，因此当时的建设是按“市政先行”的原则，边开发边做配套。
首先解决的是交通问题。先后建成了方庄北边界的南二环东路、东侧的方庄路，改造了西边界的蒲黄榆路和南边界的南三环东路。其次，方庄的四周都规划修建了配套市政设施：东侧有变电站、大型公共汽车站及消防队驻地；西南建了一个10万门的电话局；东南方南三环以南建设了污水处理厂和供热厂。这些市政设施不仅服务于方庄住宅区，同时也满足了方庄周边地区的需要，极大地缓解了过去东南区市政配套不足的情况。
1985年6月，方庄地区建设工程破土动工。为完成这项工程，2万多名工程建设者披星戴月、不辞辛劳。建设工地最多的时候有17个施工单位、60多台塔吊同时展开作业，月投入工程款3000多万元。
一年后的9月15日，第一批住宅楼奠基；1989年底，首批居民搬迁入住；1992年底，103栋高层住宅楼拔地而起，方庄初现“十”字格局。
直到1998年6月，“古、城、群、星”4个住宅园全部竣工，加上后来陆续开发建成的紫芳园和芳城东里社区。目前，方庄地区总面积已达5.53平方公里，有15个社区居委会，常住人口10.3万。
乔迁，住在方庄的缘分
方庄小区首开商品房的售卖形式，除了中央国家机关和大型国企，一些先富起来的明星们也开始了对方庄房产的抢购。
1989年底，第一批居民圆了楼房梦。
“建设前这一片全是菜地，宣武、崇文两个区百姓吃的菜，都是这儿种出来的。”在老居民李大爷的记忆中，当年的“方庄”较富裕，年终分红家家都能分到不少钱，外地女孩儿也争着嫁进来。
王理上世纪80年代从大西北调回北京后，担任一个部委的处级干部。当时他在大红门的家是一间小房子，筒子楼，房内没有卫生间，也没厨房。
每天骑车上班从大红门到长安街，王理总要经过方庄，“脚手架那个多啊，感觉遮天蔽日的，当时还不清楚谁在建，建好了谁能住进去，每次都想，要是能住在这里该有多好，后来想想，怎么可能呢？也就把‘幻想’推翻了。”王理笑着说。
“幻想”却很快成为了现实。王理有一天上班被告知，部里在新建的方庄小区购买了五六十套住房，准备分给住房困难的工作人员。按照级别，他入选了。
当时北京的高层建筑并不多，为了节约用地，方庄90%都建成了25-29层的超高层塔楼。户型也多以五六十平方米的小两居居多。此外，由于当时尚未兴起私家车，方庄早期小区车位规划也很有限，只有芳古园一区有地下停车场。
“房子不太大，是单位直接分配的，只有居住权，没有所有权。在家里看电视，不用再自己拉电视天线了。”面对一个崭新的家，王理连说不可思议。
刘宝岭说，方庄建设采取了商品化经营，面向社会组织资金，采取预售、合资、联合等多种经营方式，边建设边销售，建设一批销售一批，为了满足社会的不同需要，还把172栋住宅楼拉开了档次，分成甲、乙、丙3类，让购房单位根据需要和可能自行选购。根据资料，方庄的商品房1986年开始出售，甲级1700-1800元/平方米，乙级1400-1500元/平方米，丙级700-800元/平方米。
除中央国家机关及国企外，京城一批最先富起来的人也竞相抢购方庄房产。一时之间，方庄不仅聚集了众多中央部委政府官员及国企高层领导，还吸引了一大批商界成功人士与影视明星。
芳城园是低层的小洋楼，小区不少居民至今还津津乐道的是，著名画家吴冠中、著名词作家乔羽及著名相声演员姜昆等都曾在这几栋小洋楼里居住过。芳城园一区更是“明星荟萃”，影视界名人张国立夫妇、刘晓庆、那英等也都曾落户于此。
房管所“蜕变”成物业
对于上世纪世纪90年代的居民来说，怎么都是个新鲜的词儿。但比起接受概念，房管所到物业公司的转变，却是艰难无比。
“建设容易管理难。方庄建好后，市、区两级领导决定让我们自己来管理。”据方庄物业总经理王宝根介绍，1990年12月，首开集团成立第二房管经营公司，负责管理方庄。1995年4月26日，公司改制，第二房管经营公司正式更名为方庄物业公司，并开始推行“服务”理念，“这是我国引入物业管理概念后，全市第一家物业管理公司。”
方庄物业公司的很多员工，都是由房管局干部转化而来。“以前公司就是管理，不许这，不许那，花费政府给补贴，房子出现了问题，打电话报修，你得排队等着，何时修到你家，你再从单位请假配合。居民也认为该管。那时，居民也没有物业服务的概念。方庄物业公司成立后第一件事情就是推行“服务”。据王宝根介绍，物业是干什么的？居民也不清楚，并且物业也没有任何管理经验可以借鉴，全部是摸着石头过河。
方庄物业成立后，最初推出的是全天候24小时值班，居民报修20分钟内到现场，不喝居民一口水，不抽一根烟，还专门接受居民投诉。“当时居民对物业要求很低，这些措施一推出来，居民很高兴。”
从管理到服务，王宝根认为是居民“逼迫”的结果。
然而，多年过去后，对于物业的服务，很多居民并不领情，因为他们认为，既然我出了物业费，你就该为我提供服务。物业是“管家”，不是“官家”，既然物业定位是服务企业，你还有什么理由不听业主的呼声，解决业主提出的问题？
芳城东里的李大爷，一提起物业就连连摇头：“我每月要交两块多一平方米的物业费，可一次次找物业解决问题，可就是没人解决问题。”李大爷家房子就漏雨，找了物业，根本没人来。
对物业来说，所遇到的最大困难就是居民不交物业费。“原来物业费的收缴率是98%。现在，物业费收起来非常困难，几乎每到年底，别的单位都放假回家过年了，而我们单位的职工，有的带着孩子、有的老公陪着，还得一户户走访，看能不能让居民在年底把物业费清了。”王宝根说，居民开始入住方庄的时候，有很多单位为自己的职工缴纳物业费，但是后来，随着经济的发展，有的破产改制，物业费必须得个人承担，收费就越来越困难。为了能提高物业费的收缴率，方庄物业也想出了很多的办法，比如有的居民不满意物业服务，出手打保安，物业公司保安被打的有很多起了，这样的情况下，公司就开始尝试聘用女保安。方庄物业正在想各种办法，提高物业服务水平，以让居民满意。
自1996年初，王宝根开始任方庄物业总经理，一直到现在。“眼下，物业面临最急迫的是生存问题。”他说，从管理到服务，物业体验的是切肤之痛。如果要生存，就必须从业主需求出发，从过去的“个性”服务转到“公共”服务上来。
褪去浮华方显可爱
没有了过去“富人区”的喧嚣，现在的方庄却还原了住宅小区的本质。各种服务功能的优势也体现了出来。
随着1998年北京停止福利分房，方庄也进入了新一轮开发期。由于市场经济体制下的建设面积不再受指标限制，而是根据市场需求决定，方庄楼盘的品质有了很大的提升。
在这个阶段，方庄房价开始滑落。曾经高达16000元/平方米的芳古园龙珠公寓，价格一度跌到4000元/平方米。1998年开盘的芳古园二期，每平方米也仅卖6000多元。北京又开始兴起别墅等高端产品，相比之下，方庄就显得有些暗淡了。这一时期，一些明星及富有阶层开始先后搬出方庄。
方庄也开始了改变，2000年入住的芳古园二区，塔楼户数减少为每层6户，并出现了110平方米左右的大两居和140平方米左右的大三居，同时户型设计也更趋合理。2003年交付使用的芳群园二区——时代芳群，一梯4户，看似塔楼，实为短板，车位配比也达到1：1。
因为拥有12万平方米的地区商业中心和两大次中心，食品店、美食街等一应俱全，上世纪90年代，方庄的年轻人已经不再像以前那样进出杂货店，家乐福超市总店就在家门口，挎着购物篮，便可以选尽自己需要的物品。以方庄为基地，家乐福在北京市各个繁华地带，已经开有10多家大型超市。“当时选择方庄，是因为这里是北京市最繁华的住宅小区，当时号称是亚洲第一，而且，经过考察，这里的环境也很利于企业的生存和发展。”昨天晚上，家乐福在北京地区的一位负责人称。
5号线的开通，更是使得不少方庄人放弃了自驾车，选择地铁出行。
2000年，因为家里人多，为了住得宽敞些，王理将芳城园的房子退给单位。他舍不得离开方庄，又每平方米加3000元，购买了芳古园内一套100多平方米的房子，并拿到了产权证，“当时就装了宽带，我家4台电脑，两台笔记本。”王理老人高兴地说，房产证揣到了手里，感觉特别踏实，能到方庄生活，是因为缘分。现在，老人每天都和老伴一起遛弯，风雨无阻，抬脚就能到方庄体育公园、护城河绿化带，看绿树红花，听百鸟齐鸣，即便远方传来南二环旁北京至天津高速列车运行的“嘶嘶”声，在老人听来也奇妙无比。在这里，很多居民、很多家庭，像他们一样，居住日久，爱意日深。
随着北京市196号文《物业管理条例》等相关政策条例出台，居民的“业主”意识也开始增强，让物业经理王宝根感受最深的就是居民关心的领域发生了变化：“以前，业主关心的重点是家，是‘我们家’，现在，大家关心的是‘我们小区’，小区的环境、卫生、绿化、交通、消防、健身场所、是否组织一些活动等等，都是居民呼吁物业解决的焦点。”
方庄开发大事记
1984年，市政府[84]133号文和市规划局[84]153号文批复，征用了蒲黄榆大队全部及成寿寺大队部分土地，由北京市城市建设开发总公司下属第一公司建设方庄住宅区。
1985年，方庄开始正式建设。
1986年，方庄商品房开始发售，中央国家机关、各大国企和京城最先富裕起来的人士纷纷抢购方庄房产。 copyright 中华人民共和国图鉴社
1995年，方庄大部分商品房价格上涨到4000-5000元/平米，此后又涨到8000-10000元/平方米，龙珠公寓高达2000美元/平米。 中华人民共和国图鉴社
1998年，北京停止了福利分房后，方庄商品房价格回落到5000-6000元/平方米。一些早期的富有阶层及演艺界明星纷纷离开了方庄。 中华人民共和国图鉴社
2000年，方庄进入新开发阶段，开发了时代芳群、时代紫芳、时代绿荫等一批高品质楼盘，当时价格稳定在6000元-7000元/平米。 中华人民共和国图鉴社
方庄之最
方庄的规划设计，在中国城市建设发展史上留下了浓墨重彩的一笔，其中开创了10个“之最”或“第一”：
1.方庄地区是当时北京市规模最大的住宅区，也是当时亚洲最大的住宅区。 内容来自中华人民共和国图鉴社
2.方庄地区是北京市最早对个人销售商品房，并对港澳和外籍人士售房的住宅区。 中华人民共和国图鉴社
3.方庄地区作为对外开放的窗口，是北京市接待国内外宾客学习、参观、采访人数最多的住宅区。 copyright 中华人民共和国图鉴社
4.方庄地区是当时国内配套设施最高的住宅区。 中华人民共和国图鉴社
5.方庄地区是国内最早实施规划与建设同步展开的住宅区。 本文来自中华人民共和国图鉴社
6.方庄地区是国内最早拥有社区公园、体育设施完善的住宅区。 内容来自中华人民共和国图鉴社
7.方庄地区办事处是住北京市最早使用“办事处”名称的基层政府组织。 中华人民共和国图鉴社
8.方庄地区是居住社会名流、政府官员最多的社区。 tujian.org
9.方庄地区是北京最早有比较规范的物业公司统一全面管理的住宅区。 中华人民共和国图鉴社
10.方庄地区是国内最早实施残疾人无障碍设施的住宅区。 tujian.org
专题：新中国成立60周年—新北京 内容来自中华人民共和国图鉴社
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