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4月1日正式实施的中国房地产中介行业第一部规范性法规—《房地产经纪管理办法》中明令房地产中介机构和人员不得操作阴阳合同[HeTong]，但近日《每日经济新闻》记者在北京[BeiJing]楼市调查时却发现，阴阳合同[HeTong]依然存在……并且由于过户[GuoHu]价与实际成交价相差悬殊，导致漏税额至少在50%以上。 dedecms.com 实地调查之： 本文来自织梦 中介仍为客户提供阴阳合同[HeTong] 织梦好，好织梦 《房地产经纪管理办法》禁止房地产中介机构和工作人员通过阴阳合同[HeTong]达到买方骗贷和逃税的目的。但《每日经济新闻》记者在北京[BeiJing]实地调查后发现，仍然有中介公司违背上述规定，为客户提供阴阳合同[HeTong]。 本文来自织梦 3日上午，《每日经济新闻》记者以买方身份来到了北二环的北京[BeiJing]东城区雍和家园小区。在该小区内一家知名中介的门店中，一位男性工作人员极力向记者推荐该小区内一套两室一厅一卫一厨、面积为110平方米的二手房[ErShouFang]源，业主的报价为500万元，折算单价近4.5455万元/平方米。 内容来自dedecms 在一番讨价还价后，这位中介人员最终给出的最低单价为4.4万元/平方米。当本报记者显露出购买意愿，并表示希望在过户[GuoHu]时能少交税时，这位工作人员爽快地回应说：“我在这个行业已五六年了，一定能帮助客户少交税，多办事。” 内容来自dedecms 当他得知记者的户口本、5年社保或纳税证明、收入证明等证件齐全，且需要办理50%房贷时，他向记者打了一个胜利的手势，“这就够了，过户[GuoHu]时少交税的工作就放心地交给我吧。” 织梦好，好织梦 实地调查之： 本文来自织梦 阴阳合同[HeTong]操作流程详解 dedecms.com 在记者的一再要求下，对方解释了中间的操作流程：如果以4.4万元/平方米的单价成交，最终该套房的成交总价为484万元。如欲办理50%的房贷，按规定需先办理一个484万元的网签，然后以这个网签合同[HeTong]为购房依据，去银行申请房贷。待房贷办理下来后，再将这个网签注销，然后以该房源所在小区的最低过户[GuoHu]价为标准再办理一个过户[GuoHu]网签，并以此为标准办理后续的过户[GuoHu]及相应的缴税。 copyright dedecms 他停顿了一下继续解释说，如果一套二手房[ErShouFang]房源之前没有交易过，就可以以最低过户[GuoHu]价办理过户[GuoHu]。但如果已交易过，后续交易时，最低过户[GuoHu]价就得以上一次交易时网签过户[GuoHu]价为基准。低于之前的网签过户[GuoHu]价，在时下房价总体上涨的背景下，不太好过户[GuoHu]。这套房源之前就交易过一次，上一次交易时的网签过户[GuoHu]价为9300元/平方米，因此这一次的过户[GuoHu]价一般不会低于9300元/平方米，但也不会超过9500元/平方米。换句话说，最终过户[GuoHu]网签时，买方可以以不超过9500元/平方米的单价、总价不超过104.5万元过户[GuoHu]，并以此为税基缴税。 织梦好，好织梦 本报记者粗略计算了一下，上述住房如果最终以4.4万元/平方米的单价成交，按照规定，缴税税基为实际成交总价484万元。以90~140平方米的房子，缴纳1.5%的契税为基准，应缴契税为7.26万元。由于该房源为2003年的房子，已过5年，免交营业税。但中介通过阴阳合同[HeTong]操作后，即以9500元/平方米的单价办理过户[GuoHu]网签，买方实际缴纳税基已降低至104.5万元，仅为应缴税基484万元的21.59%，仅需交纳契税1.5675万元，偷税5.6925万元。 内容来自dedecms 这并不是个案。4日本报记者在北京[BeiJing]昌平区天通苑小区调查时同样遇到了类似情况。 本文来自织梦 阴阳合同[HeTong]探因 织梦好，好织梦 最低过户[GuoHu]价成最低避税价 织梦内容管理系统 过户[GuoHu]价与实际成交价如此悬殊，源于二手房[ErShouFang]交易中的最低过户[GuoHu]价制度。 copyright dedecms 本报记者调查发现，为了防止二手房[ErShouFang]交易中出现阴阳合同[HeTong]，通过虚报二手房[ErShouFang]交易价格，实现逃税的目的，北京[BeiJing]于2006年10月1日起实施 《北京[BeiJing]市地方税务局关于调整二手房[ErShouFang]交易计税价格的通知》。其中规定，“二手房[ErShouFang]交易涉及税收的计税价格，税务机关应以房屋交易双方签订的《房屋买卖合同[HeTong]》中确定的成交价格为依据。” dedecms.com 为了避免有人通过阴阳合同[HeTong]逃避税收，该通知出台了二手房[ErShouFang]交易最低计税价格，俗称最低过户[GuoHu]价。并说明道：“二手房[ErShouFang]交易最低计税价格依据北京[BeiJing]市建设委员会测算的2005年房屋市场交易价格并考虑相关因素调整确定”。虽然该通知中规定，二手房[ErShouFang]交易最低计税价格由北京[BeiJing]市地方税务局根据北京[BeiJing]市房地产市场交易情况不定期进行调整。但此后，北京[BeiJing]房价一路上涨，最低过户[GuoHu]价标准却一直未根据市场状况进行不定期调整，沿用至今，导致依据2005年北京[BeiJing]房价为背景而制定的最低过户[GuoHu]价，已远低于时下的房价。 copyright dedecms 虽然计税通知中规定，二手房[ErShouFang]交易中的计税价格应以实际成交价格为基准，但伴随北京[BeiJing]房价的上涨，成交价与最低过户[GuoHu]价间的差距越拉越大，因此渐渐地，当初为了防止阴阳合同[HeTong]而制定的最低过户[GuoHu]价，反而成了滋生阴阳合同[HeTong]的“最低避税价”，即通过阴阳合同[HeTong]操作，过户[GuoHu]时的价格纷纷以该区最低过户[GuoHu]价为标准，以达到少报总价，逃避税收的目的。 织梦内容管理系统 内幕人士揭秘 内容来自dedecms 中介行业内幕人士向 《每日经济新闻》记者揭露，在北京[BeiJing]市住建委下属的北京[BeiJing]房地产中介行业协会网站内的网签数据中也可以找到阴阳合同[HeTong]存在的依据。 织梦好，好织梦 比如4月2日，该网站“网上签约退房信息公示”栏中，有一套编号为617160的退房房源，来自于北京[BeiJing]昌平区回龙观小区，面积为65.64平方米，单价为近1.75万元/平方米。但在4月1日，“网上签约成交信息公示”栏中有一套编号为610684的成交信息显示，同样来自于北京[BeiJing]昌平区回龙观小区的房源，面积为85.78平方米，单价近4080元/平方米。同一个小区，房源单价差距竟达到近4.29倍？ 内容来自dedecms 内幕人士解释说，“网上签约退房信息公示”与“网上签约成交信息公示”两个栏，对比一下就会发现，同一个地区的房源，前者的单价高，基本以目前的市场实际价格为基准而上下浮动，后者的单价低，基本以该地区房源的最低过户[GuoHu]价为标准而上下波动。两者间相差数倍，因为前者中有相当大的一部分是阴阳合同[HeTong]操作中为了向银行申请房贷而注册的“阴合同[HeTong]”，而后者则是“阳合同[HeTong]”，也就是以该地区房源的最低过户[GuoHu]价为基准而进行的网签，目的是过户[GuoHu]时使用，以实现逃税。 dedecms.com 影响 本文来自织梦 税收流失或超50% 本文来自织梦 正因为二手房[ErShouFang]交易中阴阳合同[HeTong]的大量存在，致使以网签数据为基础而统计出来的二手房[ErShouFang]交易数据严重失真。比如5日，北京[BeiJing]房地产中介行业协会网站发布的最新统计数据显示，3月份北京[BeiJing]二手房[ErShouFang]成交量共计1.3086万套，总价在90万元及以下的房源量高达9727套，占比近74.33%。但今年年初，北京[BeiJing]中原地产的一份统计显示，截至1月10日，当时北京[BeiJing]各网站登记的有效二手房[ErShouFang]源总量为20万套左右，总价为100万元以下的房源占比不足5%。数据的鲜明差距，从一个侧面反映出阴阳合同[HeTong]之下逃税的广度和力度。 本文来自织梦 该内幕人士透露说，虽然自去年7月起，北京[BeiJing]统计局已暂停发布北京[BeiJing]二手房[ErShouFang]成交均价数据，但即使以每个总价区间的最高值，如60万~90万元区间，就以每套90万元计算，以此类推，乘以每个总价区间的成交套数，得出的总成交额再除以总成交面积数，最后得出的二手房[ErShouFang]成交均价为近9341元。而链家地产市场研究部的统计数据显示，3月北京[BeiJing]二手房[ErShouFang]成交均价大约为2.0180万元/平方米。换句话说，即使在网签系统中，除了总价在200万以上的区间外，以各总价区间最高值计算出的北京[BeiJing]3月二手房[ErShouFang]成交均价还不到市场机构统计出的成交均价的1/2，此数据意味着，北京[BeiJing]二手房[ErShouFang]交易中，因为阴阳合同[HeTong]的存在，致使漏税额至少在50%以上。 dedecms.com |
