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昨日，广州[GuangZhou]市政府常务会议原则通过了“新国八条”的落地细则。在备受关注的限购范围上，从化[CongHua]、增城[ZengCheng]两个外围的县级市已经明确，将在细则正式公布之后纳入限购范围，这也意味着广州[GuangZhou]全市十区两县级市范围都将限购。 而随着广州[GuangZhou]新政细则出台在即，记者昨日就发现，不少从化[CongHua]、增城[ZengCheng]的楼盘都加大了宣传推广力度，有楼盘发短信宣称本周末就是无限购的“末班车”，以催促买家[MaiJia]入市。记者联系相关开发商的内部人士，该人士却表示其实并未收到从化[CongHua]、增城[ZengCheng]要限购的信息。“我们也不清楚政策[ZhengCe]会否把从化[CongHua]增城[ZengCheng]纳入限购范围，发这些短信只是一种促销手段。”这位内部人士称，无论限购范围是否扩大，下一步开发商都将把更大精力放在商业物业的经营方面。 首付比例 非户籍高层次人才限购一套住房[ZhuFang] 记者昨日从广州[GuangZhou]市即将出台的《关于贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》中了解到，广州[GuangZhou]市已经制定了系列政策[ZhengCe]措施，以促进广州[GuangZhou]房地产市场平稳健康发展。 限购1套住房[ZhuFang]：其中明确要严格落实国家住房[ZhuFang]限购措施，合理引导住房[ZhuFang]需求，在一定时期内，暂定对在本市已拥有1套住房[ZhuFang]的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上[YiShang]个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房[ZhuFang]。 暂停在本市向其售房：对在本市已拥有2套以及以上[YiShang]住房[ZhuFang]的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上[YiShang]住房[ZhuFang]非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上[YiShang]个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。境外机构和个人购买商品住房[ZhuFang]的，严格按照国家有关政策[ZhengCe]执行，违反规定购房的，不予办理房地产登记。 对符合《中共广州[GuangZhou]市委、广州[GuangZhou]市政府关于加快吸引培养高层次人才的意见》有关高层次人才条件的非本市户籍人员，限购1套住房[ZhuFang]。 信贷政策[ZhengCe]：意见中提出，要认真配合、协助各商业银行严格执行差别化住房[ZhuFang]信贷政策[ZhengCe]，对贷款购买第二套住房[ZhuFang]的，其首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 限购范围 从化[CongHua]增城[ZengCheng]将纳入限购范围 据悉，由于去年的广州[GuangZhou]限购令并没有把增城[ZengCheng]和从化[CongHua]两个县级市纳入限购区域，两地的楼市呈现出风景这边独好的状况。阳光家缘数据显示，去年广州[GuangZhou]限购令出台后，在其他区域成交量大幅下降的时候，增城[ZengCheng]的月度成交量仍然保持在1000套以上[YiShang]。网签均价更是从去年10月的6553元/平方米升至今年1月的8271元/平方米。而从化[CongHua]今年1月楼市的网签量为944套，比去年9月的661套增加了43%，均价也从去年9月的6187元/平方米升至今年1月的6651元/平方米。由于将被纳入限购范围，近期增城[ZengCheng]和从化[CongHua]的楼盘都加快了推货节奏。 “从化[CongHua]、增城[ZengCheng]纳入限购后，部分‘投资客’将遭到‘冻结’，成交量也会出现下滑。”戴德梁行策略顾问部董事黎庆文分析，从化[CongHua]、增城[ZengCheng]两地楼市的买家[MaiJia]除了一部分为当地的自住客以外，其余绝大多数为带投资性质或度假休闲性质的周末房买家[MaiJia]，主要以广州[GuangZhou]市民为主。限购后，短期内开发商不会马上降价，由于目前二手房价同样高企，一些“上车族”买家[MaiJia]也未必会转战二手市场，短期内难以促使价格下降。另一方面，投资客转战珠三角的效应未必会马上呈现，更多买家[MaiJia]或会首先转战到佛山等周边区域，同时广州[GuangZhou]市内的商业物业将会更受青睐。 套数认定 房屋套数认定拟认房又认贷 记者从房地产业内人士处获悉，与北京等地以家庭持有房屋套数认定不同，广州[GuangZhou]拟继续采取认房又认贷的方式确定家庭房屋套数。满堂红研究部对2010年四个季度及今年1月广州[GuangZhou]二手住宅市场买家[MaiJia]购房次数作了整理，发现二次或以上[YiShang]购房的客户比例在去年第三季度达到最高的18.4%，但在去年“10·15”限购政策[ZhengCe]出台后，二次或以上[YiShang]购房者的比例回落到第四季度的15.1%，该比例在今年1月为16.4%。 “信贷收紧将令购买力大打折扣，只要银行可以和房管部门实现联网，认房又认贷确认家庭房屋套数的方式完全可以做到。”满堂红研究部周峰分析，在执行二套房首付六成的地方细则后，至少有15%~17%的准二手客户受到影响[YingXiang]，而一手楼市受影响[YingXiang]比例应在30%以上[YiShang]，前期成本明显增加。而由于“认房又认贷”等于给已拥有两套住房[ZhuFang]家庭“卖一再买一”关上了大门，将减少二手市场的流通性，在未来两三个月内，新增供应中小户型物业的数量会减少。但地方细则在短期内仍难以改变广州[GuangZhou]楼价持续高位震荡的格局，只有在存款准备金率再累计上调1到2个百分点，开发企业难以从容申请到足够额度开发贷款的情况下，一、二手楼价才会在相互影响[YingXiang]下出现“短期顶部”。随着政策[ZhengCe]迭出，房价将极有可能在今年“十一”前后见顶回落。 土地出让模式 部分商品住宅用地出让或配建公租房 昨日，记者从房地产业内人士处获悉，广州[GuangZhou]将探索双限双竞的土地出让模式，还拟探索在商品住宅用地的出让中配套建设公租房。 “北京、上海在商品住宅用地配建问题上都规定了具体明确的比例，这不失为增加公租房供应的有效办法。”广州[GuangZhou]大学房地产研究所所长陈琳分析，今年中央已经明确全国要建设1000万套保障性住房[ZhuFang]，此前中央出台的新国八条已经显示如果房价继续上升，中央的保障力度有可能会进一步加大。“保障房建设要真正落到实处，比资金更为重要的是土地供应。”陈琳分析，只要土地落实了，资金问题完全可以通过投融资手段解决。而广州[GuangZhou]未来在商品住宅用地要求配建公租房的过程中，要考虑如何能够在相应项目内保证楼盘档次和管理水平，既分散布局又能实现一定程度的混居，对保障房建设提速是一大利好。 征税力度 加大对存量房征税力度 广州[GuangZhou]新政细则中，除了按照中央要求对购买不足5年的物业按照全额征收营业税外，还特别强调要加大应用房价评估技术以加强对存量房税收的征管力度。 广州[GuangZhou]二手楼市多实行“实收”制，营业税增加的成本实际上转嫁到买家[MaiJia]身上。合富置业分析认为，新政后营业税增幅较大，交易成本大幅增加，短期内对市场产生一定影响[YingXiang]：买家[MaiJia]消化政策[ZhengCe]会产生一定的犹豫，估计短期之内5年内次新盘的交投会有所减少；增城[ZengCheng]、花都、南沙、从化[CongHua]等一手住宅供应量大、一手楼价不高的外围区域影响[YingXiang]会相对较大。但从中长期看，营业税并不能成为影响[YingXiang]二手楼市的重要因素。主要是因为5年内次新房的承接者多为较高端买家[MaiJia]，营业税增加实际上相当于楼价上涨3%~5%，从目前中心城区较紧张的供求关系看，交易成本增加3%~5%并不难接受；另外，5年内次新房并非广州[GuangZhou]二手楼市的主流，大部分是5年以上[YiShang]的物业。 而加大应用房价评估技术加强对存量房税收征管力度之后，对于二手买家[MaiJia]的最直接影响[YingXiang]也会是增加购房成本，不过龙斌认为，税收并不是影响[YingXiang]成交的关键因素，最多只会令买家[MaiJia]短期观望，他坚持认为，从目前的市场状况看，影响[YingXiang]二手楼市的关键因素仍然是经济情况、供求关系、通胀以及房贷、限购等政策[ZhengCe]。 外地人购房纳税证明从1年增加至2年，此项政策[ZhengCe]要比北京的5年宽松。中山大学教授杨卫华认为，外地人购房纳税证明从1年增加至2年，没有在本地工作的外地人要获得纳税证明的难度加大，去年“10·15”新政实施时，实际操作上可以通过向税务机关“补税”以获得纳税证明，但杨卫华指出，税务机关不会再出具2年的纳税证明，而且“补税”的成本也加大了。 不过中介认为，纳税证明的影响[YingXiang]不大。“1年的纳税证明跟2年的差不多。”合富置业首席分析师龙斌指出。 二手楼价： 全年涨幅将明显缩窄 合富置业首席市场分析师龙斌认为，到3月中下旬政策[ZhengCe]将被消化，市场“恢复正常”，也就是该买房的依然会买房，成交量会比目前观望期要有所回升。 至于房价，中介普遍认为难以下降。总体来说，广州[GuangZhou]细则对二手供应和需求都有压制，但由于不少业主惜售，供应量会大幅减少，而需求却不会减少过多。二手价格会保持在窄幅上升趋势，到今年6月、7月到顶，若届时信贷依然收紧，有业主就会考虑降价出售，届时房价会有所回调。全年来看，二手房价将有10%~12%的升幅，但已经比去年三成多的升幅要低得多。 龙斌认为，“新国八条”将会对约两到三成的二手买家[MaiJia]产生不同程度影响[YingXiang]，对四成以上[YiShang]的一手买家[MaiJia]产生实际影响[YingXiang]，新政对一手楼市的实际影响[YingXiang]要大于二手楼市。由于政策[ZhengCe]力度空前，预计短期内会对买家[MaiJia]的心理产生极大的影响[YingXiang]，整体一、二手市场将会进入观望和消化期。价格方面，政策[ZhengCe]并不能从根本上扭转楼价上行的总趋势，预计2011年广州[GuangZhou]二手楼价仍会以平稳上涨为主基调。
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