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政府调控[DiaoKong]楼市，组合政策[ZhengCe]连续出击，风险和矛盾此起彼伏。为何房地产市场的损失最终都由弱者埋单？ 京版“限购令”颁布后不久，2011年3月5日，北京东五环外楼盘“远洋[YuanYang]一方”二期的北润园又一次开盘售房。 该楼盘属于远洋[YuanYang]地产旗下项目，而远洋[YuanYang]地产，作为一家颇具规模的上市公司，已多次在北京、上海等地将“地王”收入囊中。 不过，售楼处开门迎客的同时，也迎来了一群不速之客。上午8时许，一群手持“退房”标语的“抗议者”，逐渐聚集在售楼处周围。随着前来看房者增多，他们[TaMen]开始散发名为“用我们的血泪给您换来的购房经验！”的传单。 “抗议”的缘由，和新盘的价格有关。与前一批房源相比，此次楼盘销售均价实际每平方米直降4000元。而这已非第一次降价。 参与“抗议”的，是北润园前两次开盘时购房的30多名业主[YeZhu]及其亲朋好友。他们[TaMen]分别在去年的4月和11月，以每平方米2.5万元的均价买入北润园1号、4号、5号、9号楼中的期房。可元旦刚过，同一小区部分户型就以每平方米4000元的降幅销售，而现在新开的300多套房屋，更是延续了降价的势头。 “抗议者”真正的诉求，是摆脱政策[ZhengCe]变动所加于其身的巨大资金压力。自他们[TaMen]去年4月签约买房起，国家楼市调控[DiaoKong]屡屡发力，首付比例提高，贷款利率上调，相应的折扣也取消，而售楼人员承诺的楼盘封顶时间延后，导致部分购房者成为“被调控[DiaoKong]”的对象。 权衡陡然增加的购房成本和未来支付风险，不少业主[YeZhu]希望退房。然而，根据买卖双方的合同[HeTong]约定，因贷款政策[ZhengCe]变动导致业主[YeZhu]无力支付房款的情况，被排斥在“不可抗力”和“情势变更”之外。若要退房，业主[YeZhu]们需承担违约责任，违约金为总房款的20%，相当于几十万元的首付款要“打水漂”。 他们[TaMen]的要求被开发商[KaiFaShang]坚决拒绝。开发商[KaiFaShang]称，楼市定价完全是市场行为，买卖双方各担风险；至于政策[ZhengCe]变化的风险，购房合同[HeTong]中早已约定由购房者自担。 败北供需博弈 维权者的处境并未获得广泛的同情，相反还遭到不少网友讥讽。一网友在财新网留言称：“开发商[KaiFaShang]绑着你的手让你签的合同[HeTong]？你看不懂中文就签合同[HeTong]？你看不懂就签一个几百万的合同[HeTong]？签合同[HeTong]的时候只想着房价年年会涨，40万首付很快就会变成增长的财富，就不想想风险，怪谁？” 维权者对此备感委屈。“我们是一群有‘刚需’的购房者。”参与维权的业主[YeZhu]向财新《新世纪》记者这样表明身份。他们[TaMen]中年轻人居多，多为首套房。 去年以来，京城CBD东扩和通州新城规划等概念忽然火爆一时，以往被视为“价格洼地”的东五环外楼盘价格飞涨，“远洋[YuanYang]一方”二期北润园在2010年4月开盘伊始就受到市场热捧。北润园首次开盘前便有近千人排号，此后开发商[KaiFaShang]的报价连续上调。 “刚需”小王介绍起当初买房签约的辛酸“三部曲”：2010年的2月、3月间，“远洋[YuanYang]一方”对前来咨询的人给出了2万元一平方米的报价，有意者可先报名。约三四周后，当初报名的人被告知，想要买房先需摇号。参与摇号者需到指定银行开户存上5万元。而此时他们[TaMen]得到的报价，已涨至2.2万元一平方米。 所谓的报名、排号，是开发商[KaiFaShang]了解市场需求最常用的方式。一旦行情看好，开发商[KaiFaShang]便有可能上调开盘价。4月17日，“远洋[YuanYang]一方”开始网络摇号。摇上的业主[YeZhu]一周后选房。小王回忆，据当时销售员的介绍，有两三千人在排号。自己最后能被摇中，颇感幸运。没想到，选房当天，房子报价又涨了，到了2.5万元一平方米。“没有一点议价的能力，只能被动追涨。”小王说。 为防止开放商操控房价、遏制报价短时间内暴涨，北京市自2010年5月出台了“一房一价”的政策[ZhengCe]，即在开发商[KaiFaShang]申办预售许可证时，就需明示每一套住房的价格，最终购房网签的价格，不得高于申报价格。不过，对此价格，政府并不进行实质审查。至于备案之前的抬价过程，则不在政策[ZhengCe]监管之中。 “买房气氛很紧张。销售一次又一次打电话，连选房也就两分钟时间。”小王回忆自己当时的心态。小王称，销售人员还承诺，“远洋[YuanYang]不会降价，如果降价了，肯定会补偿差价”。 容不得更多考虑和犹豫，业主[YeZhu]们纷纷交下5万元定金，选好了房。三天后，买主们交首付款。此时，他们[TaMen]才第一次看到销售合同[HeTong]。小王告诉财新《新世纪》记者，当时的选择，要么全盘接受，要么不签，同时损失5万元定金。 大多数人只能匆忙选择前者。维权者们说，随着楼市价格几度狂涨，就算知道合同[HeTong]是霸王条款，但“你不签合同[HeTong]，自会有别人签”。 双重打击 以为随后就安心等着收房的业主[YeZhu]们，等到的却是楼市调控[DiaoKong]的连续打击。 2010年4月首轮调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]落地，要求提高二套房贷首付比例和贷款利率，北京楼市成交量随之一路下挫，购房者观望和徘徊气氛浓厚，也有不少楼盘进行让利，价格出现松动。 当年9月底，第二轮调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]发力，首套房首付一律调高至30%。4月买房的这一批业主[YeZhu]，均“被调控[DiaoKong]”，他们[TaMen]都需要在楼盘封顶放贷前再凑出20万到30万元不等的一成首付款。 “我们这样的工薪阶层，几个月里怎么挣得出几十万？”小王夫妇双方家境都不宽裕，再拿不出一分钱来了。 此后一线房企在京楼盘中有45%的楼盘降价，半数房企打折促销。2010年10月，与“远洋[YuanYang]一方”位置相当的“远洋[YuanYang]新悦”开盘，成交均价每平方米不过1.8万元-1.9万元。不过，销售人员认为两个楼盘并不具有可比性。 2010年11月，“远洋[YuanYang]一方”二期北润园9号楼开盘。参与“维权”的宋冰以2.5万元一平方米的价格购买了9号楼2单元的一套小户型。2011年1月3日，刚刚签完合同[HeTong]的宋冰却听到让她“崩溃”的消息：“远洋[YuanYang]一方”对9号楼的1单元进行促销降价销售，降价幅度在4000元左右。 “我感觉被严重欺骗了。”在宋冰看来，明明是同一区位、同一户型、同一栋楼的房子，相隔几天时间便大规模降价，对已购房业主[YeZhu]而言极不公平。 对此，一些业内人士分析称，不排除这是因为随着调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]发力和信贷收紧，不少开发商[KaiFaShang]资金链紧绷，往往利用预售政策[ZhengCe]的便利，随时以各种方式放出一些打折房进行变相融资，实际上，开发商[KaiFaShang]这样的做法，去年年底以来尤为普遍。但远洋[YuanYang]地产认为，对于个别项目的阶段性促销，是区域公司根据市场环境、消费者和客户需求等各方面情况制定的，是正常的商业行为。 几乎在降价的同时，“远洋[YuanYang]一方”又推迟了售楼时承诺的楼盘封顶时间。维权代表陈旭(化名)告诉财新《新世纪》记者，“远洋[YuanYang]一方”对其宣传的项目封顶时间为2010年12月底，根据银行放贷规则，此时业主[YeZhu]就可以办理贷款手续。尽管根据第二轮调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]，当时首套房首付比例已提高，但大多数银行仍有7折利率优惠。但封顶时间延迟至2011年5月，新的政策[ZhengCe]又陆续出台。 2011年1月26日，第三轮调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]出台。二套房首付款提高至60%，重申贷款利率不低于基准利率的1.1倍。紧接着，央行自2010年10月以来的第三次加息。 贷款利率上调，相应折扣的取消，小王粗略一算，除要补交21万元的首付款，他们[TaMen]每月本要负担8000元有余的月供，还将加重1000元左右。 考虑到每个月小两口税前总收入不过1万多元，“这下子真的是买不起房了。”小王第一个念头便是“赶紧退房”。而另一部分业主[YeZhu]，却更是进退两难。在京版“限购令”出台后，他们[TaMen]中相当大一部分人并没有北京户口或连续五年的社保、纳税证明，一旦退了房，一两年内就再也买不上了。
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