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2月16日，千呼万唤始出来的“京十五条”楼市调控[DiaoKong]细则落地。一石激起千层浪，这个被称为楼市调控[DiaoKong]“升级版”的地方细则成为当下各方热议的谈资。而其中，升级版的限购政策由于被扣上了“排外”的帽子，成为业界关注的焦点。 实际上，“京十五条”中并未公布具体的房价[FangJia]控制目标[MuBiao]，被称为更高层次调控[DiaoKong]的“价格线”遮遮掩掩，也被业内称为是给调控[DiaoKong]留了一手。 系列“限外令”背后深意 与北京[BeiJing]市去年4月30日出台的限购措施相比，此次的“京十五条”限购细则无疑是更加严格了，其矛头直指外地人在京购房，要求今后外地人购房须提供连续5年以上在京纳税或社保证明。同时，已有一套房的本市居民限购一套房，已有2套房的本地人和已有1套房的外地人暂停购房。 面对这样的“升级”，不少业内专家表示，这一次北京[BeiJing]市“有点用力过猛了”。 “京十五条”出台后，中国央行货币政策委员会委员、清华大学金融系主任李稻葵公开坦言，“5年太猛，未来一定会调，预计未来5年纳税条件可能降到3年。 ” 事实上，提交5年在京纳税证明限购对于在北京[BeiJing]的外地人来说并不陌生。 前不久北京[BeiJing]出台的限车令同样提到了这点：非京籍人士欲在京购车，“除了要提供暂住证、房产证、身份证明等之外，还需要提供停车泊位证、在北京[BeiJing]连续5年以上劳动用工合同、社会保险缴纳凭证和纳税证明。”从限车到限房，在京外地人成了被政策之剑所指的群体。 一位房地产业内消息人士向《华夏时报》记者表示，按照中央的设想，楼市的限购政策是短期调整市场的行政手段，执行多久要视市场的变化而定。但是，北京[BeiJing]的楼市限购背后仍有“深意”，因此限购能持续多久并不好判断。 楼市限购细则出台之后，北京[BeiJing]市房地产协会副秘书长陈志对北京[BeiJing]的“排外色彩”进行了解释。他表示，限定5年纳税条件是为了体现政府希望留住人才在北京[BeiJing]长期奋斗的“美好愿景”。 尽管如此，但北京[BeiJing]相关部门此前的一系列动作还是流露出北京[BeiJing]市“逐渐限制外来人口”的调整方向。 去年5月至7月，北京[BeiJing]市人大常委会就合理调控[DiaoKong]人口规模展开调研，调研组提出，对吸附大量流动人口的小企业等实行强制退出机制，提高各类市场的开业门槛标准。而此前北京[BeiJing]市两会上，已经有北京[BeiJing]市政协委员建议北京[BeiJing]市设立人口准入制度。 京最严调控[DiaoKong]仍有后招 事实上，对各方而言，更值得期待的则是各地在一季度公布年度新建住房价[FangJia]格控制目标[MuBiao]。但值得注意的是，此次“京十五条”调控[DiaoKong]细则中，尚未公布北京[BeiJing]市具体的房价[FangJia]控制目标[MuBiao]。 对此，北京[BeiJing]市住建委相关部门负责人对本报记者的答复也相当程式化：“制定公布新建住房价[FangJia]格控制目标[MuBiao]，是国务院的明确要求，本市会按照国务院要求贯彻执行。” 按照“国八条”的要求，各地政府制定“房价[FangJia]控制目标[MuBiao]”并在一季度公布，表明调控[DiaoKong]从通过行政手段调控[DiaoKong]房地产市场转为直接调控[DiaoKong]房价[FangJia]。这在国家调控[DiaoKong]楼市历史上实在“罕见”，被业界解读为“标志着中央政府加强房地产调控[DiaoKong]、遏制房价[FangJia]上涨的强大决心”。 但是，不少业内分析人士向记者表示，各地方政府目前不会轻易公布房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]。因为如果将该目标[MuBiao]卡得过严，公示后完不成任务就会受到质疑；而如果参照经济发展目标[MuBiao]和居民收入增幅确定一个房价[FangJia]增幅指标，则容易造成房价[FangJia]将继续上涨的市场预期。 “房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]也可以说是一个更高层面的调控[DiaoKong]方式，一旦公布，就是对房价[FangJia]进行政府定价了，因此这应该是给楼市的调控[DiaoKong]留了一个后手。”中国房地产学会会长陈国强向记者表示。 此外，“京十五条”的另一项措施同样被市场所忌惮。在购买二套房方面，新政明确，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。 但新政同时强调，中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高北京[BeiJing]市第二套住房贷款首付款比例和利率。这也就意味着，如果决策者认为调控[DiaoKong]目标[MuBiao]尚仍未达到的话，购买二套房的首付比例和利率都可能上调。 亚豪机构副总经理任启鑫认为，虽然北京[BeiJing]细则并没有详细说明提高二套房贷的首付比例和利率执行标准，但根据北京[BeiJing]市的实际情况，结合前面出台的限购政策，提高二套房的首付比例和利率执行标准应该没有太多的悬念。 新政令开发商忐忑 尽管如此，各方对“京十五条”的调控[DiaoKong]效果都具有相对一致的评价，认为此番政策将直接打击投机炒房行为，限制市场上的购房需求，给北京[BeiJing]楼市带来向下的影响预期。 陈国强接受《华夏时报》记者采访时认为，北京[BeiJing]的限购细则与北京[BeiJing]楼市的特殊情况有关，因为北京[BeiJing]外来人口多，投资购房比重高，因此严格外地人购房门槛，更容易产生效果。 北京[BeiJing]中原三级市场研究总监张大伟认为，这一抑制政策将明显抑制市场15%以上的外地年轻人购房需求。根据此前中原三级市场研究部的报告显示，“本地限三外地限二”政策，已经抑制了市场过百万家庭的购房需求。如今，再加上外地人购房门槛由一年的纳税证明严格至5年，北京[BeiJing]市场上的投资需求将归零。 不仅是业内分析人士，处于市场一线的开发商们也对新政的严厉流露出了一丝“忐忑”。北京[BeiJing]万科总经理毛大庆表示，调控[DiaoKong]政策出台，预计购买力可能会减少30%。而SOHO中国董事长潘石屹表示，“京十五条”对外地人在京购房影响将会是巨大的，不仅对北京[BeiJing]房价[FangJia]有很大影响，对外地人在北京[BeiJing]的工作和居住也将产生巨大影响。 事实上，此次新政策出台后，无论是开发商还是购房者，都需要消化一段时间。与此同时，各方对北京[BeiJing]的房价[FangJia]控制目标[MuBiao]公布仍然存有预期。因此业内分析人士普遍认为，目前市场主要还将持一个观望的态势，但如果成交情况在6月前都无法改善的话，房价[FangJia]就有可能出现松动。
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