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要点： 2月份[YueFen]上海[ShangHai]楼市先抑后扬，共成交一手商品住宅[ZhuZhai]5501套，成交面积为52.12万平方米，同比下降12.71%，与1月份[YueFen]的169.8万平方米相比，环比下降了69.30%。分区域来看，内环内成交量跌幅最深，2月份[YueFen]内环内仅成交54套商品住宅[ZhuZhai]，成交面积0.71万平方米，环比下降90.53%，而作为上海[ShangHai]主力成交区域的外环外区域成交1806套商品住宅[ZhuZhai]，成交面积34.18万平方米，环比跌幅也达73.13%。与往年相比，今年2月份[YueFen]的成交量也达到了近7年的最低点。 限购令给力，高端住宅[ZhuZhai]成交量大幅减少。根据网上房地产的数据，在2月份[YueFen]上海[ShangHai]成交的52.12万平方米一手商品住宅[ZhuZhai]中，有39.58万平方米为普通住宅[ZhuZhai]，占比为75.93%，相比1月份[YueFen]的42.52%提高了33个百分点。 分成交价格来看，从2010年12月以来，上海[ShangHai]成交的一手商品住宅[ZhuZhai]中销售价格在10000元/平方米以上的房屋占比大幅减少，尤其是20000元/平方米以上的房屋从35.7%的份额已经下降到2月份[YueFen]的12.5%，而10000元以下的房屋份额从12月份[YueFen]的28.9%上升到了68.9%；分户型来看，210m2以上的房屋占比从12月份[YueFen]的14.9%下降到2月份[YueFen]的3.1%，而140 m2以下的房屋的份额从12月份[YueFen]的69.7%持续上升，2月份[YueFen]达到了91.3%。在限购令限制住了部分有实力购房的人群以及购房成本提高的情况下，高端住宅[ZhuZhai]的需求被明显挤出。多数楼盘陷入滞销，合同撤销情况频繁。我们对上海[ShangHai]市不同区的2010年12月份[YueFen]开盘的9个楼盘销售情况进行了跟踪，多数楼盘进入二月份[YueFen]以后销售情况大幅下降，其中万科尚景苑、建发新江湾景苑在2月份[YueFen]更是出现了零销售的情况，高端别墅御翠园从2010年12月份[YueFen]开盘至今一套未销。我们的样本楼盘中多个楼盘出现了合同撤销的情况，其中江海名都的撤单次数达到了12次之多，合同撤销情况的增加说明在目前累加的政策下观望情绪依然浓厚(当然也包括限购令等非主观因素). 内外环间销售均价出现明显松动。根据指数研究院的数据，上海[ShangHai]2月份[YueFen]一手商品住宅[ZhuZhai]销售均价为14917元/平方米，环比下降4%。分结构来看，根据网上房地产数据，在新政出台一段时间后，上海[ShangHai]各区域商品住宅[ZhuZhai]销售均价在2月份[YueFen]下旬走出了不同的趋势：内环内住宅[ZhuZhai]均价依旧坚挺，而内外环间及外环外住宅[ZhuZhai]出现下降趋势，其中内外环间销售均价松动最为明显，从2月初的22000元/平方米的均价已经下降至18000元/平方米，降幅达18%。我们认为主要有以下几点原因：1、新政下高端住宅[ZhuZhai]需求大幅减少。2月份[YueFen]主要成交的普通住宅[ZhuZhai]大部分分布在内环以外，从而拉动了内环外的销售均价下挫。2、房产税税率减免依据确定。2月18日上海[ShangHai]市统计局公布2010年上海[ShangHai]市新建商品住宅[ZhuZhai]平均销售价格为14213元/平方米，根据上海[ShangHai]房产税细则规定，房产税应税住房房价低于28426元/平方米的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。而单价在2万-3万/平方米的房源大部分落在内外环间，面对28426元/平方米的分界线，再加上预售证超过3万元/平米延缓审批等政策压力下，部分开发商势必会通过调价或让利等手段避开这个价格区间带来的交易量损失。 供给层面总体保持稳定。供给方面，截止2月底，上海[ShangHai]商品住宅[ZhuZhai]可售面积为628.25万平方米，环比增长2%，其中普通住宅[ZhuZhai]可售面积为85.27万平方米，环比下降1.62%。在上海[ShangHai]楼市遭遇“冰点”的情况下，住宅[ZhuZhai]存量并未由于成交低迷而显著堆积，这与开发商放慢开发节奏与谨慎开盘有很大关系，根据网上房地产的数据，2月份[YueFen]共新开房源47个，推盘7086套，28天中共有12天出现“零开盘”的情况。出租方面，截止2月底，上海[ShangHai]出租房源挂牌数26924套，与月初基本持平。 小结： 在加息、限购令、“新国八条”、房产税、取消首套房首付利率优惠以及春节长假等多个利空因素下，上海[ShangHai]2月份[YueFen]的成交量缩水是在预期之内的，而且2月份[YueFen]是政策出台后市场的适应期，数据并不能完全说明问题，但是我们从中看到了一些与往年、前几个月不一样的、让人欣喜的苗头：房价上涨的主要推动力量高端住宅[ZhuZhai]的需求减少了，销售价格开始出现结构性分化的趋势了，这说明上海[ShangHai]的房地产市场是在沿着管理层想要的方向走的。在目前有没有资金实力的需求购房都受限的情况下，剩下仅余的刚性买家是开发商必须争夺的目标，而决定他们未来市场份额的他们所能给出的让利程度，我们认为在目前开发商“送房产税”、打折、送面积等试探性的举动后，未来会逐步放大推盘量，部分楼盘的价格将会有一定程度的降幅(或者以打折等形式让利). 金三银四是传统的销售旺季，根据搜房网的数据，3月和4月共有125个新开楼盘推出，届时的数据将更能说明新政实施的效果，让我们拭目以待。
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