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兔年进入3月后，各地纷纷传来降价[JiangJia]的消息，而伴随降价[JiangJia]而来的是上手业主的抗议。仿佛一夜间楼市再次回到了2008年。这是楼市下跌的第一张多米诺骨牌吗？数据显示，促使楼价下行的压力正在累积，但骨牌效应短期还难以出现。 降价[JiangJia]还是试探 “楼价真的降了吗？什么时候会轮到广州[GuangZhou]？”张晓兰最近又开始频频看房。与记者的预料不同，在她看来楼价下降是最好的买房时机。“错过了2008年，就不要再错过2011年。”张晓兰是个“死多头”。她告诉记者，2008年曾在广州[GuangZhou]天河客运站附近留意到一个项目[XiangMu]，当时项目[XiangMu]均价在8000元/平方米[PingFangMi]左右。“因为担心调控，一时犹豫没买。”此后楼价涨势一发不可收拾，时至今日项目[XiangMu]最新一期的楼价已经飙升到21000元/平方米[PingFangMi]。 “如果房价下跌，我一定不会错过。”张晓兰言之凿凿。究竟市场[ShiChang]有多少这样的“死多头”？不仅关系调控结果，更关系到地产商的钱袋。“从我们的登记表上记录的数据看，情况似乎没有想象中的差。”一位上市公司[GongSi]的销售总监表示，他所谓的登记表指的是每个项目[XiangMu]开盘前对市场[ShiChang]做的摸底调查。通常是以“预售登记表”的方式进行，开发商给予一定的额外优惠，观察购房者的买房意愿。这个上市公司[GongSi]在广州[GuangZhou]有3个待售项目[XiangMu]，3月初拟定了销售方案时，确定了两个计划：其一是市场[ShiChang]跌入冰点时，项目[XiangMu]提前销售加快促销；其二是市场[ShiChang]还有足够人气时，积累客户延后入市。“我们决定项目[XiangMu]要到清明过后再正式开盘。”该人士告诉《中国经营报》记者。 其实进入3月后，用各种方式试探市场[ShiChang]的开发商就已经陆续增多。其中不乏以降价[JiangJia]入手的项目[XiangMu]，位于上海浦东的中海御景熙岸3月中旬开盘，房源以2万元/平方米[PingFangMi]的均价推出，开盘前市场[ShiChang]预期售价在2.5万元/平方米[PingFangMi]左右，推出的358套房源几乎销售一空。 此前，北京也开始了一波降价[JiangJia]。远洋一方北润园二期项目[XiangMu]开盘，虽然开盘价仍维持在2.5万元/平方米[PingFangMi]，但推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，实际均价降到2.1万元/平方米[PingFangMi]，最低价格为1.9万元/平方米[PingFangMi]。“一些楼盘采取了低开的策略，报价普遍低于前一期。”北师大房地产研究中心主任董藩表示。 北京杭州最先降？ “怎么广州[GuangZhou]没有真正打折的情况？”张晓兰看了一圈房后表示。数据显示，2月广州[GuangZhou]10区商品房住宅成交跌入冰点，成交面积是46.73万平[WanPing]方米，环比减少了36.2%。但供应则更少，2月广州[GuangZhou]批准预售商品住宅面积是31.84万平[WanPing]方米，环比减少了59.14%。在供需均跌入谷底的背景下，广州[GuangZhou]2月的楼价反而有3.2%的轻微上涨。 这种情况也延续到3月，3月7日至13日的周成交数据显示，广州[GuangZhou]成交达11.6万平[WanPing]方米，环比上涨3.87%。这也是广州[GuangZhou]连续两周成交徘徊在11万平[WanPing]方米左右。与此同时，新增供应也维持在低位，截止到3月11日批准预售的住宅面积不到10万平[WanPing]方米。如果以可售住宅面积477.68万平[WanPing]方米计算，存货可以满足市场[ShiChang]10.2个月的供应。“这与2008年不一样，那时候的存货可以让市场[ShiChang]消化两年以上。”亚银投资首席分析师李大伟表示。 如果说广州[GuangZhou]的供需还算平衡，那上海的存货就更少。数据显示，3月7日至13日上海成交了24.3万平[WanPing]方米的住宅，但可售面积只有632.4万平[WanPing]方米。只能满足市场[ShiChang]6.5个月的需求。而且这已经是上海连续3周维持在20万平[WanPing]方米以上的成交量，7日~13日环比还上涨了9.14%。“实在难以看到上海楼市有降价[JiangJia]的冲动。”李大伟认为。 在他的研究数据中，只要存货的消化速度在22个月以上，该地区的楼市就存在强烈的降价[JiangJia]博弈。如果仅仅以3月7日~13日的销售数据看，北、上、深包括房产税实行得如火如荼的重庆，存货消化时间均在12个月以内。 当前的北京可售面积高达1209万平[WanPing]方米。需要29个月来消化存货，而杭州更是要长达33个月的销售时间。“一线城市中，北京、杭州率先降价[JiangJia]的可能性最大”李大伟表示。 地产商降价[JiangJia]的动力 作为资金密集型行业，地产商资金链的紧绷状况也直接影响到其降价[JiangJia]的冲动。截止到3月16日，沪深两市已有30家房地产公司[GongSi]披露了2010年业绩，加上在香港上市的内房股，披露业绩的房企已达35家以上。 报表显示，房地产企业的业绩开始加速分化。2010年，30家房地产公司[GongSi]合计实现归属上市公司[GongSi]股东的净利润为252.23亿元，同比增长43.67%，其中，中弘地产等4公司[GongSi]净利润增幅超过100%；而嘉凯城等6公司[GongSi]则出现业绩下降。保利、万科、雅居乐等地产龙头净利润均有36%至55%的增长。 但与此同时，房企整体现金流骤减，30家房企去年经营活动产生的现金流量净额为-358.9亿元，而2009年，这些房企的经营性现金流为216.1亿元。其中保利的公司[GongSi]经营性现金流净额从2009年年末的-11.45亿元，快速下滑至2010年期末的-223.7亿元。华侨城的经营性现金流净额，则从2009年年末的72.6亿元，下滑至2010年的-53.6亿元。 而房企的资产负债率同样急剧上涨，华侨城资产负债率高达69.69%，创历史新高，同比增长了6.93个百分点。而行业第一的保利地产，更以高达79%的资产负债率领先同行，较2009年70%的资产负债率上升了9个百分点。 资产负债率走高和经营性现金流净额下降，在很大程度上来自于房地产企业在去年的大规模扩张，尤其是购买土地的支出大幅增长。其中，万科去年新增项目[XiangMu]87个，新项目[XiangMu]权益地价总额合计614.6亿元。这也导致去年销售突破千亿的万科，其资产负债率由2009年末的67%上升至2010年末的75%，上升了8个百分点。 但这些地产龙头纷纷表示，虽然显示资金压力的数据表现不佳，但资金状况还是相当稳健。例如万科就解释称，公司[GongSi]资产负债率上升是受预收账款大幅增长的影响，但预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目[XiangMu]结算转化为公司[GongSi]的营业收入，剔除这一因素的影响后，公司[GongSi]的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为40.2%。 “大企业现在资金情况还非常稳健，市场[ShiChang]下一步最大可能是并购加剧。”李大伟表示，这种情况下，席卷全国、全行业式的降价[JiangJia]潮还难以出现。
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