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去年4月17日，国务院发布“关于坚决遏制部分城市房价[FangJia]过快上涨的通知”，提出十条措施治理高房价[FangJia]，被业内称作“新国十条”，更成为人们心目中“史上最严”的房地产市场调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]。如今，政策[ZhengCe]实施将满周年，各地调控[DiaoKong]成果究竟如何？还有哪些问题亟待解决？带着这些问题，证券时报记者分赴京、沪、深、穗等国内一线城市进行了实地采访。 内容来自dedecms 去年4月17日出台的“国十条”拉开了史上最严新一轮房地产调控[DiaoKong]的序幕，在近一年不断加码的政策[ZhengCe]压力下，部分城市房价[FangJia]过快上涨势头得到了初步遏制，市场成交[ChengJiao]量持续萎缩，并且有部分城市的房价[FangJia]开始下跌，调控[DiaoKong]效果初步显现。 dedecms.com 接受证券时报记者采访的业内专家认为[RenWei]，虽然调控[DiaoKong]一周年市场出现了积极变化，但仍没有达到预期，多数城市房价[FangJia]还在上涨，调控[DiaoKong]压力仍然较大。而对于房价[FangJia]“拐点论”，专家们仍存争议，有人认为[RenWei]不能简单从均价判断拐点何时到来；也有人认为[RenWei]，随着房地产调控[DiaoKong]的不断深化落实，房价[FangJia]拐点预计在4、5月份出现，但全国整体房价[FangJia]下跌不会超过10%。 内容来自dedecms 有效果但不如人意 织梦内容管理系统 回顾“国十条”出台一年来的市场变化，住建部政策[ZhengCe]研究中心主任王珏林在接受证券时报记者采访时认为[RenWei]，经过持续的市场调控[DiaoKong]，已经看到了一些成效。一是高涨的房价[FangJia]正在得到控制，虽然2010年的房地产市场继续存在过热现象，但与前年环比看，过热的市场有所收敛；二是加强了土地和市场管理，囤地、囤房现象有所减少；三是增加了住房用地的供应量，为减缓供求矛盾奠定了基础；四是房价[FangJia]、地价涨幅放缓，土地竞争方式发生了变化；五是保障性住房列入国家计划和长期规划。 本文来自织梦 中国房地产学会副会长陈国强在接受证券时报记者采访时则认为[RenWei]，调控[DiaoKong]一年来市场虽然有一些积极变化，但仍不尽如人意。一方面去年全年商品房成交[ChengJiao]量仍创下了房改以来的最高纪录，房地产投资增幅高达33%，新房价[FangJia]格同比仍两位数增长；另一方面，虽然重点城市的投机投资需求得到遏制，但这些非理性投资需求转移到了二、三、四线等非限购城市，导致这些城市房价[FangJia]上涨，这也是调控[DiaoKong]的一个负面效应。 内容来自dedecms 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受采访时也认为[RenWei]，一年来的调控[DiaoKong]有一定效果，表现为销售面积和成交[ChengJiao]价的涨幅明显回落，但是没达到预期。去年，一、二线城市中房价[FangJia]涨幅在20%~40%的城市仍然很多，投资投机比例仍然偏高。 copyright dedecms 短期看限购效果最好 织梦内容管理系统 从已出的各项政策[ZhengCe]调控[DiaoKong]措施来看，业内专家一致认为[RenWei]，限购令的效果最好。王珏林认为[RenWei]，市场管理最好的手段是法制管理，也就是说需要有一系列管理市场的法规做保证。在我国房地产市场发展还不全面和完善的情况下，实施一些行政管理措施，有利于市场稳定和健康。“从目前所出台的房地产市场调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]来讲，限购可以减少市场竞争，而限贷增加消费初始基础，加息增加开发企业的融资成本，增加购房者的消费成本，房地产税影响未来住房消费和开发企业的预期判断。这几方面，短期看限购措施影响最大，长期看加息影响最深。”他说。 织梦内容管理系统 陈国强也认为[RenWei]，回顾一系列信贷、土地、税收等政策[ZhengCe]手段，信贷和土地政策[ZhengCe]的效果更明显，但“限购令”这个具有行政色彩的手段杀伤力最大，起到了冻结需求的立竿见影效果。 dedecms.com 房价[FangJia]拐不拐很难说 内容来自dedecms 对于目前部分城市房价[FangJia]调整引发的“拐点论”，王珏林认为[RenWei]，目前的房地产市场主要还是处于观望期，买者不买，卖者不卖，都在看政策[ZhengCe]作用和房价[FangJia]的变化，个别城市、个别楼盘出现环比下降，还不能说明未来房地产市场的趋势，更谈不上拐点的出现。 织梦好，好织梦 “国家房地产市场调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]正处于抓紧贯彻落实过程中，目前各地主要集中精力贯彻好调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]，出台一些细则，还不需要出台新的政策[ZhengCe]。在我国当前各项经济指标继续保持平稳发展的情况下，2011年的房地产市场保持稳定发展不会有什么问题。”王珏林说。 dedecms.com 陈国强也认为[RenWei]，部分城市房价[FangJia]的调整是调控[DiaoKong]后的必然结果，也是部分对未来市场预期谨慎、资金链不稳定的企业采取的措施。但少部分项目降价是否会演变成整体下降，则取决于两个因素：一是地方政府的政策[ZhengCe]执行力度，二是目前政策[ZhengCe]持续的时间长短。在当前严厉措施不变的情况下，执行时间越长，就会有更多房企加入降价的行列。 dedecms.com 陈国强说，部分城市房价[FangJia]均价的下跌与市场供应成交[ChengJiao]结构的变化有关，不能简单看统计均价判断拐点，同区域可比项目价格连续环比负增长才有意义。 本文来自织梦 杨红旭则认为[RenWei]，住房成交[ChengJiao]价的拐点会慢慢出现，如果某个月70个大中城市中的大部分城市房价[FangJia]下跌，就意味着整个房价[FangJia]由涨到跌的拐点出现。他预计这个拐点出现的时间可能在4、5月份。 copyright dedecms ------------------------------------- 织梦好，好织梦 深圳[ShenChou]：供应不足导致楼价难降 本文来自织梦 如果单纯从公开的成交[ChengJiao]均价看，号称史上最严厉的房地产调控[DiaoKong]“国十条”确实对稳定深圳[ShenChou]楼价产生了较大影响。深圳[ShenChou]房地产信息网数据显示，今年3月，深圳[ShenChou]市新房成交[ChengJiao]均价为19423元/平方米，环比下降6%，同比下跌约5%。 织梦内容管理系统 不过，如果仔细回顾一年来深圳[ShenChou]楼市的变化过程，却是另一番景象：调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]对深圳[ShenChou]楼市的短期效应明显，而长期效果则难以预料。根据深圳[ShenChou]市房地产信息网所做的新房量价走势分析，自“国十条”出台之后，深圳[ShenChou]楼市迎来了一轮低迷期，成交[ChengJiao]量和成交[ChengJiao]均价同时出现明显下降，2010年5月份的成交[ChengJiao]量较4月份下降近六成，6月份的成交[ChengJiao]均价下跌约18%。然而好景不长，新政出台3个月之后，深圳[ShenChou]楼市又进入了量价齐升阶段，9月份成交[ChengJiao]均价重上2万元/平方米。2010年10月份限购政策[ZhengCe]出台，11月份成交[ChengJiao]和均价应声下跌，但随后的12月以及今年1月，深圳[ShenChou]楼市又回到价量齐升的轨道。 织梦内容管理系统 深圳[ShenChou]市房地产信息网研究部吴上锦向记者表示，深圳[ShenChou]楼市在调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]下的起起伏伏不完全是“国十条”的作用，限购令的影响更为关键。此外，央行不断上调存款准备金率和利率也产生了累积效应。但这些政策[ZhengCe]主要是对深圳[ShenChou]楼市的成交[ChengJiao]量产生了明显的压制作用，房价[FangJia]其实并没有出现明显下降。今年3月份深圳[ShenChou]房价[FangJia]的下降其实就是一种“假摔”，因为这主要是由于低价楼盘大量成交[ChengJiao]引起的，事实上单个楼盘的价格并没有出现下跌。比如目前在深圳[ShenChou]龙岗区热销的星河时代楼盘二期均价为1.80万元/平方米，不仅没降，反而比去年一期的单价高出3000元/平方米，原因是二期的楼盘位置更好。 内容来自dedecms “供应不足是深圳[ShenChou]楼价难以下降的根本原因。”吴上锦表示，深圳[ShenChou]是一个缺地的城市，土地供应一直比较紧张。深圳[ShenChou]房地产信息网的监测显示，2010年深圳[ShenChou]市住宅推售面积333.13万平方米，同比大减三成多，住宅推售套数39007套，同比减少24.7%，并且主要集中在龙岗、宝安、南山三个区，占总量的九成，福田、罗湖等区普通住宅的供给量大幅萎缩，导致这些区域近期新开盘的房价[FangJia]很少低于每平方米3万元。 织梦内容管理系统 深圳[ShenChou]土地供应紧张的问题也可以从二手房成交[ChengJiao]上得到部分印证。2010年二手房交易仍然是深圳[ShenChou]楼市的绝对主力，成交[ChengJiao]量是新房的3.5倍，其中以福田区和罗湖区最为突出，去年罗湖区的二手房成交[ChengJiao]量是新房的32.4倍，福田区是18.3倍。 copyright dedecms 此外，吴上锦认为[RenWei]，深圳[ShenChou]特区一体化、前海金融中心获批以及多条地铁线即将开通、大运会即将开幕等利好因素，导致部分区域内炒作盛行，也是深圳[ShenChou]房价[FangJia]居高不下的主要原因。 dedecms.com 对于深圳[ShenChou]楼市的发展，吴上锦表示，在限购令持续以及加息预期下，深圳[ShenChou]楼市又进入了一个敏感时期，开发商在新盘定价方面也比较谨慎。但在深圳[ShenChou]庞大的购房需求面前，深圳[ShenChou]楼价大幅下降的可能性并不大。 本文来自织梦 普通购房者对深圳[ShenChou]楼价的上涨也有很高预期。一位近期刚买了二手房的朋友向记者表示，在半年的看盘过程中从未见过房价[FangJia]下跌。统计也显示，自2010年7月份以来，深圳[ShenChou]二手房价[FangJia]就一直处于上涨过程中，而今年3月30日深圳[ShenChou]市政府出台的房价[FangJia]控制目标，也表述为涨幅不能超过10%。(证券时报网) copyright dedecms 上海：楼市成交[ChengJiao]减量不减价 内容来自dedecms 走进浦东房地产交易中心大厅，已很难让人回忆起一年之前这里熙熙攘攘的场景。中午通常是小高峰，但空荡荡的交易大厅里，除了打盹休息者以及慢悠悠拖地的清洁工，只有十来个人在等待办理手续。 织梦内容管理系统 回过头来看，去年4月17日“新国十条”的出台，只是房地产调控[DiaoKong]的开始。上海随后相继出台了沪12条、暂停非改善型二套房公积金贷款、开征房产税等一系列政策[ZhengCe]措施，政策[ZhengCe]的密集出台，显示了政府控制上海房价[FangJia]过快上涨的决心。 内容来自dedecms 其实，令人眼花缭乱的政策[ZhengCe]背后，贯穿一年来上海房地产调控[DiaoKong]的主基调还是限购、限贷。从“国十条”规定购买首套房(面积小于90平方米)贷款首付比例不得低于30%，到暂停发放第三套及以上住房贷款、二套房首付款比例不低于50%、每户家庭只能新购一套住房，再到今年1月二套房首付款比例不低于60%，限购、限贷均是沪上调控[DiaoKong]房价[FangJia]的主要手段。从杀伤力来看，直接从购买环节调控[DiaoKong]的限购限贷调控[DiaoKong]，效果显然远超从财政税收环节入手调节的房产税。同时，上海地区工行、农行等银行加强了对房贷业务的审核力度，加息也成为被动性的杀伤性武器，迫使一部分投资者退出市场，由此带来上海房地产市场交易量的锐减，也就不足为怪了。上海统计局公布的数据显示，2010年，上海住宅月均成交[ChengJiao]面积为132万平米，较2009年下降了40%；全年商品住宅销售面积为1685.35万平方米，同比下降了42.4%。同时，存量房成交[ChengJiao]面积降幅有所扩大，按上海房地产交易中心的统计，2010年上海市存量住宅交易面积1522.21万平方米，同比下降了38.9%。 内容来自dedecms 但房价[FangJia]依旧没有松动。2010年上海市全年新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，新建住宅价格累计上涨1.1%，全年住宅成交[ChengJiao]均价较2009年增长了13%，2010年12月的环比涨幅为11%，同比涨幅为27%。“去库存”阶段的房地产开发商，并没有十分强烈的打折销售意愿；跟随GDP(国内生产总值)8%增长目标挂钩的上海房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标，实际调高了房价[FangJia]上涨预期，成了投资者眼中的“涨价目标”，使得人们对通胀预期和房地产调控[DiaoKong]力度的担忧依旧不减。供需关系没有发生变化，上海房价[FangJia]仍然难以松动。 织梦内容管理系统 土地市场上，土地成交[ChengJiao]溢价率的下降，显示处于观望阶段的开发商拿地更为谨慎。2010年，上海住宅用地出让金为969亿元，住宅用地出让金同比增加了36.0%，规划建筑面积同比增幅为53.9%；从土地成交[ChengJiao]溢价率来看，2010年十大城市中，上海的住宅用地成交[ChengJiao]溢价率较2009年下降了大约40个百分点。2010年楼面地价均价出现同比下降，为6632元每平米，降幅为16.5%，从而使得上海成为2010年土地出让金前十大城市中，唯一一个楼面地价同比下跌的城市。 本文来自织梦 商品住宅市场的冷暖，中介公司感受最深。“房地产中介的黑暗日子又来了。”浦东一家房地产中介公司的策划小王自嘲。那些难以为继的房地产中介公司不得不关门，销售人员开始自谋职业，勉强撑下去的中介公司则开始承接租房生意，或者改做商业项目。(证券时报网) copyright dedecms 北京：成交[ChengJiao]结构变化致均价下跌 织梦内容管理系统 作为本轮调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]力度最大的城市，北京楼市一年来深陷观望格局中，成交[ChengJiao]量持续萎缩，并开始出现从量变到质变的苗头。数据显示，3月北京新建商品住房成交[ChengJiao]均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，也是自2009年9月份以来新建商品住房成交[ChengJiao]均价的首次同比下降。 织梦内容管理系统 不过，记者从多个楼盘项目、房产中介和购房人处了解到，虽然目前个别新房开盘价较去年有所下降，但降价项目并不多，成交[ChengJiao]均价的下跌系成交[ChengJiao]结构变化所致。同时，二手房的议价空间有所加大，预计房价[FangJia]将下跌的购房者不在少数。 内容来自dedecms 记者在对北京一些楼盘进行采访时了解到，除远洋地产的一个项目今年3月的开盘价比去年降了4000元外，其他新老项目后期降价的并不多，有些项目虽有点折扣，但多是增加精装修等优惠。而一些50年产权的商住项目由于不受政策[ZhengCe]限制，价格较去年还有所上涨。受限购的影响，高端住宅市场量价下跌迹象明显，不少高端投资客转向商住楼，从而导致3月高端商住楼成交[ChengJiao]量大增。 织梦内容管理系统 亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，北京房价[FangJia]下跌并不是因为单个楼盘降价，而是由于高端房成交[ChengJiao]受限，同时低价房大量成交[ChengJiao]，从整体上拉低了3月份的均价水平。由于高端住宅多数不是本市居民购买，限购令使七成以上购房人不能购房，造成连续两个月高端住宅成交[ChengJiao]量环比大降超过五成，3月成交[ChengJiao]量更是跌破300套，达到了6个月以来的最低点。一季度北京高端住宅的市场售价环比下跌6.6%，达每平米42915元，这是高端住宅价格两年来首次下降。 copyright dedecms 与此同时，由于今年以来大兴、房山、密云以及朝阳区东南部地区推出的住房产品主要是中低价位、中小套型商品住房，在市场整体成交[ChengJiao]明显萎缩的形势下，这些区域交易十分活跃，特别是3月份，上述4个城区成交[ChengJiao]量占到全市总成交[ChengJiao]量的七成以上。 dedecms.com 在采访中记者了解到，目前部分二手房价[FangJia]格确实有所下降，并且议价空间明显加大，但接受采访的业内人士认为[RenWei]，房价[FangJia]下跌的空间并不大。我爱我家的一位工作人员告诉记者，前几天他的一个客户以130万元成交[ChengJiao]了南三环边一套60平米的房子，而这套房的市场价大约在150万元，因业主急于出手而降价出售。“现在要赶上价格合适的就应该出手抄底了。”他说。 dedecms.com 记者从链家地产了解到，目前空置房业主开始出现急售心理，而在租房源并不“急卖”。“在限购、限贷政策[ZhengCe]的影响下，今年以来很多投资者开始加紧出售手中的房源，使空置房源转手占比增加。另外，越来越多的人预期房价[FangJia]将下行，部分业主并不急于售房，而是选择出租房屋，由租转售的房源占比明显下降。”链家地产首席分析师张月说，空置房的增加和租转售房源的减少，预示业主对市场预期不乐观。 dedecms.com 在对购房人的采访中，记者发现认为[RenWei]房价[FangJia]会下跌的购房人不在少数。李先生打算在房山长阳买房投资，他认为[RenWei]在政策[ZhengCe]压力下，房价[FangJia]继续上涨的空间已经不大，但也不会大幅下跌，所以现在出手和下半年出手都一样。而打算买房的张女士则认为[RenWei]，房价[FangJia]会持续下跌，甚至可能跌到2009年初的水平。 本文来自织梦 搜房网的一项最新调查显示，超七成的网友认为[RenWei]二季度北京房价[FangJia]会下跌，成交[ChengJiao]量也不会回升，并且有一半网友预计全年北京房价[FangJia]将下降15%以上。 织梦内容管理系统 对于北京未来的房价[FangJia]走势，郭毅认为[RenWei]，受限购影响，北京连续2个月(2月、3月)新房成交[ChengJiao]量处在低谷，月均在3000~4000套左右，如果成交[ChengJiao]量连续6~9个月都低于5000套，就会有更多的开发商降价。“降价只是时间问题。”她说。(证券时报网) dedecms.com 广州：楼市调控[DiaoKong]任重道远 内容来自dedecms 在“国十条”出台一周年之际，国务院房地产市场调控[DiaoKong]工作督查组一行到广州检查房地产市场运行情况。广州市市长万庆良在汇报时表示，广州在落实国家房地产市场调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]方面态度坚决，措施得力。在今年国办发1号文件下发后不久，就及时出台实施意见，并根据广州的实际情况，在规定时间内公布了房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标。与此同时，进一步加大保障房建设力度，全市调查在册的7.72万户低收入住房困难家庭中，90%的住户已经实施了住房保障，剩余家庭计划在今年实现“应保尽保”。今年全市将筹集保障房8.5万套，是去年任务的3倍多，占全省总量的1/4. dedecms.com 广州地产专家韩世同认为[RenWei]，随着广州加大保障房的兴建力度并投入市场，肯定会给房地产市场带来冲击。保障房的低廉价格会改变人们的预期，成交[ChengJiao]量萎缩到一定程度，降价就是题中应有之义。 织梦好，好织梦 不过，据搜房网数据监控中心最新统计，今年第一季度，广州十区二县市一手住宅成交[ChengJiao]面积205.6822万平方米，同比上涨12.3%，成交[ChengJiao]均价为11551元/平方米，同比虽上涨10%，但仍远低于2011年房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标预计上限的14512元/平方米。而一季度的3个月中，广州全市成交[ChengJiao]均价则呈现逐月下跌趋势，特别是3月份环比跌幅达6%。 dedecms.com 为何房地产调控[DiaoKong]一年了，广州的楼价不跌反涨？业内专家分析认为[RenWei]，这是由多种因素造成的：一是亚运会的召开使广州的整体环境有了较大改善，并且广州正朝着打造最适宜居住的城市迈进，良好的人居环境使广州楼市产生溢价效应；二是广州的楼价相对北京、上海而言，暴炒的程度少些，房价[FangJia]不算太高，因而被一些投资者看好；三是政府出让商品房用地的地价迭创新高。去年11月，广州居然拍出了楼面地价17276元/平方米的历史新地王，对楼价无形中起到推波助澜的作用；四是相对于国内其他一线城市，广州的房地产调控[DiaoKong]实施细则相对温和。政府对楼价看涨的预期，致使大多数开发商看好后市而不愿意降价求售。 本文来自织梦 暨南大学教授胡刚认为[RenWei]，调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]的效果如何关键在于落实，在当前中央与地方分税制大框架没有变化的情况下，通过行政手段督促地方政府完成调控[DiaoKong]目标，相信能起到较好的调控[DiaoKong]效果。此前限购等调控[DiaoKong]措施主要着眼于终端的需求层面，今后可能会更多地从源头供给层面着手调控[DiaoKong]，包括政府的土地供应和开发商的产品供应等。 内容来自dedecms 对于广州楼市下一步的走势，业内专家依然存在不同的看法。广东房协理事赵卓文认为[RenWei]，广州房价[FangJia]今后仍将稳中有升，主要有四点原因决定：第一是需求旺盛。广州一手房交易量长期处在50万平方米的高位即可见一斑；二是土地供应偏紧。广州的可开发土地紧张，尤其是中心区，可开发的地块不多；三是广州开发商实力强，“不差钱”，不会主动打价格战；四是广州地价水平一直处于高位，现在地价已占商品房价[FangJia]格的50%以上，政府不主动将土地价格降下来，却奢谈降房价[FangJia]，谈何容易？(证券时报网) dedecms.com |
