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13、 盖房炒房者钱太多、心太贪、太骄傲和太盲目，必然是：炒房囤积量X >自住性有效[YouXiao]刚需y。驳“刚需很大，供不应求”和“富人钱很多，再多也被买走”的错误观点。 dedecms.com 炒房者为何一边以价格来“低头承认”可出租房过剩，一边“大言不惭”地说房子供不应求？因为他们高估了人的主观能动性，只见开发商及其支持者的力量大，不见客观规律力量更大。高估了刚需的购买力，只见刚需人多，不知刚需钱少。 copyright dedecms “刚需很大， 再多的房子也供不应求。”是自欺欺人的疯话。盖房炒房者钱太多、心太贪、太骄傲和太盲目，而非富人钱太少、太胆小、太谨慎和太理智，所以[SuoYi]必然是：炒房囤积量X >自住性有效[YouXiao]刚需y。“30%的人却拥有70%的钱”，“70%的人只拥有30%的钱”，这是铁的事实，所以[SuoYi]必然是：炒房囤积量X >自住性有效[YouXiao]刚需y。自住性有效[YouXiao]刚需y 取值5万套，得“X > 5万套”。自住性有效[YouXiao]刚需y 取值500万套，得“X > 500万套”。所表示的意思都是“供大于求”。 本文来自织梦 “富人钱很多，再多的房子也被买走了”是炒家必败的“证言”。如果自住性有效[YouXiao]刚需量小，炒房者就会因为无人接手而被套牢，所以[SuoYi]99%的炒房者在买人时都坚信自住性有效[YouXiao]刚需y很大。看看网上的讨论就知道这种想法的盖房炒房者很多，富人的钱像山一样的多，所以[SuoYi]，炒房囤积量X要大于自住性有效[YouXiao]刚需 y(比如每年5万套)很容易。炒房囤积量X已经大大超过今后的自住性有效[YouXiao]刚需y了，富人却还在高估自住性有效[YouXiao]刚需y，还在买入，买入，再买入。就像制造手机，物以稀为贵，一部几千元，特好赚钱，大家头脑就发烧，就大造特造。市场需求10汽车，大家就会冲动地盲目地制造出13车。市场需求增大到100车，就会制造出130车。结果，先是普及，普及，再普及；再到过剩，过剩，再过剩。大量的过剩必然导致(像砍果树那样的)熊市来临，竞相杀价，跌声一片。 织梦好，好织梦 14、认清“投资[TouZi]投机房属于供给”的本质，房市供大于求的真面目就暴露了。驳“自住性买量大，投资[TouZi]投机性买量小。”和“供给多少，就被需求吃掉多少。”的错误观点。 织梦内容管理系统 住房[ZhuFang]供给有5块：“开发商的供给”，“政府的供给”，“投资[TouZi]投机需求所转化的二手房供给”(富人买房[MaiFang]是间接的供给，潜在的供给，未来的供给)，“单位自建房供给”，“小产权房供给”。 copyright dedecms 自住性有效[YouXiao]刚需是指近几年需要购买自用房而且有支付能力的购房需求。不是自住的不应该统计进来。当一个人“月供还不起”时就是突破购买力的极限了，就不是有效[YouXiao]刚需了。以下几种不是自住性有效[YouXiao]刚需：“更新改善性需求”是一套换一套，住房[ZhuFang]总量不增不减，不能算需求增加。“拆迁需求增加”对“鸡蛋市场”是“母鸡增加”，是供给增加的表现，不能算需求增加。低收入[ShouRu]者不是有效[YouXiao]刚需。春节一过，火车站和汽车站人山人海，里面有几个买得起百万的房子呢？老居民没有私房的基本上是低收入[ShouRu]者，在等政策房。王石在中央二套说过，一般的中产也买不起了。未来的新移民也基本上是低收入[ShouRu]者和一般的中产。投资[TouZi]投机者在房市扮演主角是不争的事实。其买入不是自住，是为了高卖而获利，所以[SuoYi]买入后就转化为供给了。大家都错误地把“投资[TouZi]投机者买入量很大”理解为“需求很大”。比如，2006年开盘10万套，自住购房者买走4万套，投资[TouZi]投机者买走6万套，大家都说“供给10万套，被10万个需求都吃掉了”。揭开投资[TouZi]投机房的“供给本质”，将其归类于供给后，房市供大于求就清楚了。 dedecms.com 自住性有效[YouXiao]刚需只剩一种了。新房总价120万，因为按揭已收紧，需要首付50万，需要按揭70万。加上贷款利息，需要还贷130万 / 20年 = 每年需要还贷6.5万 / 还贷占收入[ShouRu]0.5 = 家庭年收入[ShouRu]13万的才买得起。很明显，刚需只剩“准富人自住性有效[YouXiao]刚需”了。“准富人区”(接近富人的中产)里大多有房。6年前只需首付10万，不得不买的中产和家长为毕业生买结婚房的大多在一路追涨中买了，没有买的准富人是少数。由于近2年银行负利息，聪明人一般不会将大钱放在银行里，大致有3种情况：第一种是将钱用于实业，“忙钱”在房价[FangJia]高时不会撤资买房[MaiFang]。第二种是投资[TouZi]于股票、期货和外汇的成功者，是投资[TouZi]投机高手当然看得出房市还在顶部，不会去买房[MaiFang]。第三种是投资[TouZi]于股票、期货和外汇的失败者。期货和外汇是杠杆交易，难度大，介入的人少，当股民的最多。近一年来，股市大跌六成，股民被套得动弹不了。自住性有效[YouXiao]刚需啊，你到底在哪里？满世界去找，以刀相逼也出不来足够多的自住性有效[YouXiao]刚需！ 本文来自织梦 自住性有效[YouXiao]刚需是真正的需求，基本的需求。房价[FangJia]最终由其决定。更准确地说，自住性有效[YouXiao]刚需的钱袋决定房价[FangJia]，决定盖房炒房者的最终命运。开发商推高房价[FangJia]， 自住性有效[YouXiao]刚需日益减少，最终作茧自缚。如果房价[FangJia]上涨到“准富人家庭月供还不起”，最后一种刚需就被彻底消灭了。竭泽而渔，鱼儿没有了，渔夫也完蛋了。 内容来自dedecms 15、 驳“我国人口特多，土地奇缺，不断增值。”的错误观点。日本的人均土地更少，地价房价[FangJia]照样连跌17年。 dedecms.com 房子在30多年后就是一堆垃圾，所以[SuoYi]炒房其实是在炒土地。问题在于：土地少是真话，土地奇缺是假话，奇缺使土地不断增值更是假话了。 copyright dedecms 土地供给短缺的谎话很容易识破。论刚需性，论稀缺性，论不可再生性，土地都比不上石油，而石油价不也历经了多次大跌。土地不但是可再生的，盖了拆，拆了再盖；而且可多子多福，6层以下的拆掉盖18层就是3倍土地。旧城旧村里大多是矮房子，拆迁改造后建高楼，总体上还可以放大1.5倍。1500 万人的大城市是由1000万人的大城市发展而来的。1000万人的城市再来500万人，放大1.5倍，土地不外扩也不缺。 本文来自织梦 30年来，有的地价涨了500倍以上，已经涨过头了，已经要回调了。许多人还认为奇货可居，所以[SuoYi]到处在晒地皮。2010年底，开发商囤地约10亿平方米，足够开发4年。 copyright dedecms 土地稀缺，房价[FangJia]就大炒有理吗？难道米价因为土地稀缺也大炒有理了？春节前后的火车票是不是也因为稀缺就大炒有理了？土地真的能不断上涨吗？上帝让不听话的人疯狂地快速地跑，跑得越快死得越快。日本人口密度是每平方公里339人，我国是130人，东今更有发展潜力，地价照样连跌17年，跌幅 60%。 本文来自织梦 16、 计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有五、七套房。驳“人多房缺”的错误观点。 copyright dedecms 社会发达后，晚婚和独生蔚然成风。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30岁，这些结婚需求已基本释放完毕，刚需大降。你我接到的结婚请贴上的主人大多是独生孩。1988年全国出生人口2457万人，2000年下降到1379万人。12年下降了43.9%。根据《全国教育事业发展统计公报》，2010年与19 96年相比，全国小学招生人数，从2524.66万人下降到1736.07万人，减少31.2%。目前，去世的主要人群是战争时期出生的。再过20年，去世的主要人群是建国后和平时期出生的(80后的父辈等)，数量大增。这是一个不可逆转的“住房[ZhuFang]由一般过剩发展到严重过剩”的过程，表现为“Ⅹ趋势”。“老人身后腾出住房[ZhuFang]数”越来越多(/)，“结婚购房数”(\)越来越少。发展到右侧“<状态”时，“老人身后腾出住房[ZhuFang]数”大于“结婚购房数”，占到自住性有效[YouXiao]刚需一大半的“结婚刚需”就被抵消掉了。 织梦内容管理系统 在老居民里，2008年2岁的张小强和李小花，在25年后买1新房后结婚，各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。说明计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有七套房。这是单套房的情况。二套以上的家庭很多。25年后，父母还在世但55岁上下了。爷爷奶奶和外公外婆的房子先后要拆迁了。有二种可能：一是被看空者说对了，那时房价[FangJia]低，但出于“祖产不可减少”的传统观念，留5套是可能的。二是被看多者说对了，当时房价[FangJia]不低，由于80后的子辈正是中青年，有几份房租，还有拆迁费，就会七套还是七套，少则5套。二种可能的最终结果都是严重过剩。 织梦内容管理系统 从人口结构来看，房价[FangJia]的下跌趋势将是长期的，不可逆转的。人口减少导致房子越来越过剩。大城市闲置房将随处可见。那时，住房[ZhuFang]因为闲置和过时而丧失了使用价值；因为无人接手而丧失了投资[TouZi]价值和投机价值；因为过剩而丧失了炒地价值和拆迁价值。只是一堆钢筋水泥，能值几个钱？ 本文来自织梦
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