|
17、 大城市的住房[ZhuFang]，不管是静态还是动态都是大量过剩。 驳“大城市缺住房[ZhuFang]，房价[FangJia]还要上涨十几年”的错误观点。 织梦好，好织梦 把水杯里的石块(已有人入住的房子)拿出来，水杯里剩下多少水(尚未有人入住的房子)就一目了然了。看静态，我可以大声地说：“今天，总人口 1000万以上的所有大城市，睡在室外的小于1000人，说明99.99%的人住在房子里；尚未住人的挂牌待售房、闲置房和在建房总数大于10万套。” (例如深圳，闲置房数以万套，2008年8月挂牌待售房5万套，三年计划新建9.71万套社会保障性房，商品房在建和计划建的大于9.71万套)。今后 50年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话。由此得知：大城市里的住房[ZhuFang]，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于10万套的过剩，永远的过剩！不然，请你告诉我，哪个大城市，在今后哪一天，不应该说出这一句话？在今后哪一天，挂牌待售房、闲置房和在建房总数不是大于10万套？如果真的出现我不能再说这句话的那一天，一定是遇到大熊市使房价[FangJia]低得开发商只卖不想盖了。 织梦内容管理系统 在二线的E市，总人口1000万。300万人租房 / 6人 = 目前有人居住的可出租房50万套 + 闲置房、挂牌待售房、在建房等12万套 +“六年里新增闲置房”6万套 = “六年后可售将可售房总数”68万套。 织梦好，好织梦 为何“六年后可售将可售房”没有减少反而增加了？供给日益增多。因为钱好赚，大家都在八仙过海，各显神通，大干快上，快马加鞭。因为技术含量低，房子是比汽车更容易大量制造的商品。容易制造就容易过剩。过高的房价[FangJia]导致城市的人才外流，自住性有效[YouXiao]刚需就减少了。过高的房价[FangJia]会降低城市化的速度，导致出租房过剩。 织梦内容管理系统 做长期投资[TouZi]，在20年里，要历经许多政策风险，例如物业税、房屋空置税、遗产税。在20年里，谁敢保证不发生金融危机、经济衰退或房熊市？在20年里，面临环境污染和地震、洪水、火灾等天灾的威胁。10种风险让遇到一种，就亏大了。E市的炒房者是在“住房[ZhuFang]稀缺，奇货可居，先出租，待高价而沽”的错误理念指导下大量囤积住房[ZhuFang]的。每一种被炒作过的产品都逃脱不了从“短缺炒高”走向“过剩价落”的宿命。平日里，风平浪静，大家都不急于卖出。但是，高处不胜寒，一旦大风险到来，买者因为而恐惧，“每年自住性有效[YouXiao]刚需购买”5万套就减为1万套。持有人发生信心危机，68万套潜在的供给就像“笼中虎”上街，就像堤坝崩溃而洪水奔涌而出，就像股市的“大小非”，卖盘汹涌，竞相杀价，夺路而逃。68条狼抢吃1块肉。就要看谁跑得早，看谁跑得快，看谁杀价杀得狠了。 内容来自dedecms 18、 目前超低的房租投资[TouZi]回报，是“可出租房”已经严重过剩的铁证。 驳“房租会不断上涨”的错误观点。 本文来自织梦 买房[MaiFang]投资[TouZi]是“先赚房租后赚涨价”。因为房价[FangJia]不涨了，收益只有租金了。目前，房租涨不动是明摆着的事实。在二线的H市买房[MaiFang]花120万/ 70年 = 每年折旧1.7万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。中介费和其他费用平均每年0.3万。租金3万 - 1.7 - 0.5 - 0.3 = 一套100平米新房一年的“租金实际收益”0.5万元。125万房资 × 银行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6万。0.5 / 7.6 = 15分之1。说明投资[TouZi]回报低得“别人我不告诉他。” copyright dedecms 总房价[FangJia]125万元 / 每年租金3万元 = 房价[FangJia]租金比为42，即42年回本，即市盈率42.2008年8月，沪深股市不少绩优股的市盈率在15倍以下，足见房市风险之大。房价[FangJia]再涨一倍就是84年回本。怎么可能！ dedecms.com 投资[TouZi]回报为何会超低？当然是可出租房严重过剩造成的。谁不知闲置房很多？超低的房租投资[TouZi]回报，是可出租房已经严重过剩的铁证。拒不承认，只能证明：你的贪心已经使你失去了理智和判断力。 织梦内容管理系统 19、六年后大城市将有几十万套“可出租房”闲置，租价成了房市长期降价的发动机。驳“闲置房不多，最终会被消化掉”的错误观点。 dedecms.com 对E市的预测，“六年后可出租房总数”= “目前有人居住的可出租房”50万套 + “目前尚未住人的可出租房”5万套 + “六年里新增闲置房”6万套= 61万套。 dedecms.com “六年后有人居住的可出租房” = “目前有人居住的可出租房”50万套 + “六年里新移民增加租房”6万套(三十六万人) + “六年里租房结婚等原因净增租房”2万套 –“六年里现租民由租转买搬出而净减租房”10万套 - “六年里现租民由租转住廉租房搬出而净减租房”6万套 = 42万套。 织梦内容管理系统 “六年后可出租房总数”61万套 –“六年后有人居住的可出租房”42万套 = “六年后尚未住人的可出租房”19万套 / “六年后可出租房总数”61万套 = “六年后可出租房总体过剩率”为31%。这是讲原理，讲趋势，是大概的数字。从中发现的问题有： 内容来自dedecms “租民搬出人数”较多。“拥有私房率”和“住廉租房比例”逐年提高是一个必然的趋势，所以[SuoYi]“租民搬出人数”较多。近几年建造了大量的新房，开发商不可能倒到海里去，不可能留着自己住，只有卖不出的价，没有卖不出的房，所以[SuoYi]“由租转买搬出租房”的很多，有10万套。政策房欠帐十几年，“大补欠”。“由租转住廉租房搬出租房”的很多，有6万套。合计16万套。 织梦好，好织梦 “租民接班人”相对较少。经济大势困难，倒闭和内迁的企业不少，闹民工荒，城市化放缓，“新移民增加租房”较少，只有6万套。租房结婚只有2万套。 dedecms.com “租民搬出人数”大于“租民接班人数”，于是“可出租房过剩率”逐年增高。从总量上说，现住民99.99%的人住在房子里，“尚未有人入住的房子”(包括闲置的和新建的)就是为新移民准备的。新移民绝大多数是租民，所以[SuoYi]基本上是为“新增租房人口”准备的。“六年后尚未住人的可出租房”19万套 * 6人 = 闲置出租房够114万人租用。买方市场越来越明显，租价不得不降价并形成趋势。买房[MaiFang]投资[TouZi]投机既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报，就会纷纷卖出，房价[FangJia]就走低了，所以[SuoYi]说，租价成了房市长期降价的发动机。 dedecms.com 20、几年后，只有较新的住房[ZhuFang]才租得出去，目前的大多数“可出租房”因为闲置将丧失价值。驳“房子不怕闲置，放得越久越值钱”的错误观点。 织梦内容管理系统 六年后，新建的房子是智能化、新材料、新工艺、新外形，新格局，新装修。六年以后，最近几年建的房子与当时的新房相形见绌，越住越没面子；房子设施破旧，越住越不方便，就像5年前买的电脑一样已经过时了。 本文来自织梦 现在房子紧俏，是宝贝，老房子也能租出去。对E市预测， “六年后可出租房总体过剩率”为31%，只有较新的住房[ZhuFang]才租得出去。没有谁喜欢旧东西。一代人比一代人更会享受和更爱面子。到那时，因为“年纪较大”和“色衰”，“近几年建造的可出租房过剩率”可能接近40%。 内容来自dedecms “可出租房”过剩不可怕，可怕的是未来不断升高的趋势。E市， “六年后可出租房总体过剩率”31%，“十年后可出租房总体过剩率”35%。然后，“近几年建造的可出租房过剩率”可能55%，大量闲置，无人问津。大多数被迫退出租房市场，要卖出价太低，等拆迁还要一二十年，成了“弃之不舍，食之无味”的鸡肋。于是，租价将在“竞嫁”中一路走低，房价[FangJia]被租价“牵着鼻子往泥塘里走”。 织梦内容管理系统
|
